#erfpacht

Recht op verlenging erfpacht?

Indien geen recht op verlenging is overeengekomen dan hoeft de grondeigenaar ook niet te verlengen. Deze hoofdregel volgt uit 3:81 BW. De erfpachter zit dan in een afhankelijke positie waar de grondeigenaar makkelijk gebruik van kan maken.

Verlenging erfpacht moet in erfpachtakte zijn geregeld

Het recht van erfpacht gaat dan “teniet door het verloop van de tijd waarvoor het recht is gevestigd.”…

Afschaffing erfpacht is nog geen einde erfpacht

Ik neem vast een voorschot op mijn boek over erfpachtdat dit jaar zal verschijnen. Uit de gesprekken in Amsterdam voor een nieuw  college is hoopvol nieuws gekomen voor erfpachter: het sinds 1896 bestaande erfpachtstelsel zou afgeschaft worden. Dat is in meer gemeenten in Nederland gebeurd. Afschaffing van erfpacht betekent feitelijk: de erfpachter krijgt de mogelijkheid de grond te kopen van de…

Als je verkoper van een erfpachtrecht bent of potentiële koper daarvan, heb je er belang bij dat er een hypotheek op het recht van erfpacht gegeven kan worden. Immers, de meeste Nederlanders hebben nog steeds een (hypothecaire) geldlening voor de financiering van een woning nodig. Onlangs zijn door de banken nieuwe criteria daarvoor opgesteld. In dit artikel leg ik uit welke criteria dat zijn en hoe je door een notariële opinie kunt laten vaststellen of jouw erfpacht nog wel financierbaar is.  

Wat is erfpacht?

Erfpacht is een zakelijk recht op een stuk grond, een vorm van pacht waarbij de pacht niet eindigt als de verpachter sterft (of de pacht opzegt). De erfpachthouder heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. Hij heeft ook het recht van opstal: de grond in erfpacht mag worden voorzien van een opstal (bijv. een woning) en de erfpachthouder heeft het recht deze opstal (inclusief het erfpachtrecht) te verkopen. Voor de erfpacht betaalt de erfpachter aan de eigenaar (bij erfpacht vaak de blote eigenaar genoemd) jaarlijks een bedrag, de canon. In de praktijk komt het overigens vaak voor dat de canon in één keer voor de gehele looptijd van de erfpacht wordt afgekocht. Erfpacht wordt vaak verleend voor een bepaalde tijd; 49 en 99 jaar komen het meeste voor.

Achtergrond

In de vastgoedmarkt is er een impasse ontstaan doordat, als gevolg van de crisis, erfpachtrechten met betrekking tot woningen moeilijker financierbaar zijn geworden. Eind 2011 heeft de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) het rapport "Criteria voor de financierbaarheid van erfpachtrechten gevestigd voor 1-4-2012" uitgebracht. Op initiatief van de NVB is vorig jaar samen met een groot aantal betrokken partijen (banken, erfpachters en erfverpachters, makelaars, notariaat en koepelorganisaties) gekeken naar de financierbaarheid van erfpachtrechten. Aanleiding was de indruk dat banken geen hypotheken zouden verstrekken voor woningen op particuliere erfpacht om hun klanten en zichzelf te beschermen tegen de risico’s hiervan. Dit heeft geresulteerd in het formuleren van vijf minimumcriteria waaraan overeenkomsten (waar de erfpachtrechten in zijn vastgelegd) moeten voldoen om voor verantwoorde financiering in aanmerking te komen. Het gaat hierbij om erfpachtrechten die zijn uitgegeven vóór 1 april 2012.

Gelden de Criteria ook voor mijn situatie?

De criteria gelden voor situaties waarbij:

het gaat om een erfpachtrecht met betrekking tot een woning (hieronder valt ook een woning met praktijkruimte, een recreatiewoning of een boerderij); en

de grond eigendom is van een particuliere (rechts)persoon, en dus geen overheidsinstantie; en

het erfpachtrecht is uitgegeven vóór 1 april 2012.

De criteria gaan dus niet over erfpacht uitgegeven door de Staat, een provincie, gemeente of waterschap. Deze overheden zijn gebonden aan de zogenaamde 'algemene beginselen van behoorlijk bestuur'. Die beginselen bieden de erfpachter en de geldverstrekker al enige bescherming tegen onredelijke uitoefening van rechten door de grondeigenaar. Of de Criteria ook zullen gelden voor erfpachtrechten die na 1 april 2012 zijn of worden uitgegeven is nog niet bekend. Valt jouw erfpachtrecht niet onder deze vereisten, dan zijn de Criteria daarop niet van toepassing. Financierbaarheid zal dan door de banken van geval tot geval worden beoordeeld.

Wat zijn de Criteria waaraan mijn erfpacht moet voldoen voor het krijgen van een hypotheek?

In principe moet het erfpachtrecht voldoen aan allevolgende criteria om gefinancierd te kunnen worden:

Duur van het erfpachtrecht en vergoedingsregeling De akte waarbij de erfpacht is uitgegeven moet helderheid bieden over de looptijd van het recht en de vergoeding voor de erfpachter bij het einde van de erfpacht.

Canon en canonaanpassing De actuele canon moet bekend zijn en de (verwachte) lastenontwikkeling voor de erfpachter moet duidelijk en niet onaanvaardbaar zijn.

Geen verplichting tot koop De akte waarbij de erfpacht is uitgegeven mag niet bepalen dat de erfpachter verplicht is om de eigendom van de grond op enig moment te kopen.

Wijziging erfpachtvoorwaarden De akte waarbij de erfpacht is uitgegeven mag niet bepalen dat de grondeigenaar het recht heeft om eenzijdig erfpachtvoorwaarden te wijzigen die van materiële invloed zijn op de waarde van het erfpachtrecht.

Geen materiële aantasting genotsrecht De akte waarbij de erfpacht is uitgegeven mag geen bepalingen bevatten die het genotsrecht van de erfpachter materieel aantasten.

Hoe weet ik of mijn erfpachtrecht voldoet aan de Criteria?

De notaris kan door het afgeven van een 'notariële opinie' toetsen of het erfpachtrecht in kwestie aan de vijf Criteria voldoet. In de opinie worden door de notaris een aantal vragen beantwoord. De afgegeven opinie is dan voor de bank een hulpmiddel bij de beoordeling of zij het erfpachtrecht in kwestie wil financieren.

Als het erfpachtrecht aan alle Criteria voldoet, kan de (potentiële) erfpachter de opinie gebruiken bij de aanvraag voor een (her)financiering of verstrekken aan een (potentiële) koper van het erfpachtrecht voor diens financiering van de aankoop.

Als het erfpachtrecht niet aan de Criteria voldoet of aandachtspunten bevat, kan de erfpachter de opinie gebruiken bij een gesprek met de grondeigenaar over een aanpassing van de erfpachtvoorwaarden. Het mooiste is voor de erfpachter dat de erfpachtvoorwaarden worden aangepast in lijn met de Criteria.

Aandachtspunten bij hypothecaire geldleningen op erfpachtrechten

Let op! Een (positieve) notariële opinie is geen garantie voor een financiering. Voor hypotheken op erfpachtrechten geldt in het algemeen nog het volgende:  

Elke geldverstrekker bepaalt zijn eigen acceptatiebeleid en dus ook zijn eigen acceptatiebeleid inzake financiering van erfpacht.

Elke geldverstrekker is gerechtigd om het erfpachtrecht zelf ook te toetsen aan de Criteria en af te gaan op zijn eigen oordeel.

Een afgegeven opinie dat een erfpachtcontract voldoet aan de Criteria betekent dus niet dat een geldverstrekker is gehouden om een offerte voor de financiering van het erfpachtrecht uit te brengen.

Van een geldverstrekker die een financiering van een erfpachtrecht afwijst, terwijl dat aan alle Criteria voldoet, op gronden die zijn gelegen in het erfpachtrecht, mag worden verlangd dat deze een schriftelijke motivering geeft.

Van de geldverstrekker van de huidige erfpachter die een financiering voor de koper van het erfpachtrecht afwijst op gronden die zijn gelegen in het erfpachtrecht, mag worden verlangd dat deze een schriftelijke motivering geeft.

Kosten / aftrekbaarheid

De notaris zal kosten in rekening brengen voor het afgeven van de opinie. Vraag van te voren aan de notaris wat die kosten zijn. Dat kan een vast bedrag zijn, maar bijvoorbeeld ook een bedrag gebaseerd op de door de notaris en zijn medewerkers geïnvesteerde tijd. Er zal door de NVB een verzoek worden ingediend bij het Ministerie van Financiën om de kosten van de opinie (en de eventuele aanpassing van de erfpachtvoorwaarden) te laten kwalificeren als aftrekbare kosten voor de erfpachter. Hierover is op dit moment nog niets bekend.

Interview Woningmarkt.TV