Architektenrecht: Schadensberechnung bei Baukostenüberschreitung
Architektenrecht: Schadensberechnung bei Baukostenüberschreitung
Die Kostenkontrolle und die Beratung des Bauherren im Hinblick auf die Baukosten ist eine der zentralen Aufgaben des Architekten. Sie gehört zu den Grundleistungen von mehreren Leistungsphasen der HOAI. Fehler bei der Baukostenkontrolle können zu hohen Schäden führen, insbesondere wenn ein zur Verfügung stehender Finanzierungsrahmen des Bauherren überschritten wird.
Der BGH hat in der vorliegenden Entscheidung geprüft, wie ein etwaiger Schaden bei der Überschreitung einer Baukostenobergrenze zu ermitteln ist.
Die Kläger waren Bauherren eines Einfamilienhauses. Sie haben den Beklagten als Architekten unter Bezugnahme auf die Leistungsphasen 1 bis 8 mit der Planung und Überwachung ihres Bauvorhabens beauftragt. In der Berufungsinstanz war geklärt worden, dass Bauherren und Architekt eine verbindlicheVereinbarung dahingehend getroffen haben, dass die Gesamtkosten des Bauvorhabens 530.000,00 € nicht überschreiten dürfen. Die endgültigenBaukosten überschritten diesen Betrag um ca. 47.000,00 €. Diesen Betrag zuzüglich weiterer ca. 10.000,00 € für anteilige Finanzierungskosten verlangtendie Bauherren als Schadenersatz vom Architekten. Das Berufungsgericht hat der Klage stattgegeben und den Beklagten entsprechend verurteilt. Auf die Revision hat der BGH die Entscheidung des Berufungsgerichts teilweise aufgehoben und zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückgewiesen.
Der BGH bestätigt zunächst die seit Langem geltende Rechtsprechung zur Überschreitung der mit dem Architekten vereinbarten Baukostenobergrenze. Überschreiten die tatsächlichen Baukosten die vereinbarte Baukostenobergrenze, kann dies grundsätzlich einen Schaden darstellen.
Dies ist in dem Moment nicht der Fall, wenn die Mehrkosten zu einer Wertsteigerung des Objektes geführt haben. Um diesen Schaden zu berechnen, muss die reale Vermögenslage des Bauherrn unter Berücksichtigung der Baukostenüberschreitung mit der hypothetischen Vermögenslage des Bauherrn ohne Baukostenüberschreitung verglichen werden. Ergibt diese Berechnung eine Differenz, kann dies der zu ersetzende Schaden sein.
Bei der Überschreitung einer Baukostenobergrenze bedeutet das, dass der Grundstückswert ohne Pflichtverletzung dem Grundstückswert mit Pflichtverletzung gegenübergestellt werden muss. Um den Grundstückswert ohne Pflichtverletzung feststellen zu können, muss ermittelt werden, welche Gewerke vom Bauherrn kostengünstiger gestaltet oder nicht durchgeführt worden wären, wenn der Architekt pflichtgemäß über die drohendeÜberschreitung der Baukostenobergrenze aufgeklärt hätte. Diese Feststellung war vom Berufungsgericht nicht getroffen worden.
Diese Entscheidung des BGH verdeutlicht, dass die Feststellung des Schadens bei Überschreitung einer vereinbarten Baukostenobergrenze komplex sein kann. Für den Nachweis einer Haftung des Architekten reicht es nicht aus, die Baukostenobergrenze und die tatsächlichen Baukosten darzulegen. Vielmehr muss im Rahmen der vom BGH bemühten allgemeinen Grundsätze des Schadensersatzrechtes dargelegt werden, welchen Verlauf die Baumaßnahme bei ordnungsgemäßem Verhalten des Architekten, also ordnungsgemäßer Aufklärung über die Entwicklung der Baukosten, genommen hätte. Etwaige zusätzliche Kosten bei der Finanzierung der überschießenden Baukosten führen regelmäßig zu einer Verschlechterung der Vermögenslage des Bauherrn. Bei den Baukosten selbst ist dies dann nicht der Fall, wenn diese auch zu einer Erhöhung des Grundstückswertes führen. Auf die Ermittlung des Schadens bei einer Inanspruchnahme des Architekten ist demnach große Sorgfalt zu verwenden.
BGH, Urteil vom 21.05.2015, Az.: VII ZR 190/14
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Maklerrecht: Bestellerprinzip in Kraft getreten
Die Änderungen im Wohnungsvermittlungsgesetz durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 01.10.2014 sind seit 01.06.2015 in Kraft getreten. Eine wesentliche Änderung bedeutet die Einführung des sogenannten Bestellerprinzips.
Nach dem bisher geltenden Wohnungsvermittlungsgesetz durften Vermieter von Wohnraum die Provisionen der von ihnen mit der Suche nach einem neuen Mieter beauftragten Immobilienmakler auf die zukünftigen Mieter abwälzen. Das ist seit Juni nicht mehr möglich. Der Wohnungssuchende hat die Kosten eines Wohnungsvermittlers nur dann selber zu tragen, wenn dieser persönlich vom Wohnungssuchenden beauftragt wurde und es zum Abschluss eines Mietvertrages kommt.
Gegen diese Neuregelung wurde durch zwei Immobilienmakler Verfassungsbeschwerde eingelegt und mit einem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gegen das Inkrafttreten der Neuregelung verbunden. Das Bundesverfassungsgericht hat den Erlass einer einstweiligen Anordnung abgelehnt,da die zu befürchtenden Nachteile durch Inkrafttreten der Gesetzesänderung nicht die Nachteile einer vorläufigen Suspendierung der Gesetzesänderung überwiegen. Dies wäre jedoch Voraussetzung für den Erlass einer einstweiligen Anordnung. Damit ist die Neuregelung wie geplant zum 01.06.2015 in Kraft getreten.
Der Beschluss des Bundesverfassungsgerichts in der Hauptsache steht noch aus. Hierzu hat das Verfassungsgericht bisher nur darauf hingewiesen, dass die Verfassungsbeschwerde nicht von vornherein offensichtlich unzulässig oder offensichtlich unbegründet ist.
Architektenrecht: Fälligkeit des Honorars und Minderung auch ohne Abnahme
Architektenrecht: Fälligkeit des Honorars und Minderung auch ohne Abnahme
Das Oberlandesgericht Brandenburg hatte sich mit Problematik der Fälligkeit von Honoraransprüchen eines Landschaftsarchitekten zu befassen sowie etwaigen Minderungsansprüchen des Auftraggebers vor der Abnahme.
Der Kläger (Landschaftsarchitekt) wurde von der Beklagten (eine Gemeinde) mit den Leistungen der Leistungsphasen 1-3 entsprechend § 15 HOAI (1996) beauftragt. Die Abschlagsrechnungen für die Leistungsphasen 1 und 2 wurden beanstandungsfrei durch die Gemeinde bezahlt. Nach Fertigung der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) kam es jedoch zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien. Unstrittig hatte der Architekt die Entwurfsplanung an die Gemeinde übergeben. Diese erhob jedoch den Einwand der Mangelhaftigkeit, da der Architekt es unter anderem versäumt hatte, die Gemeinde über die - im Verhältnis zu den in den Leistungsphasen 1 und 2 geschätzten Kosten - erhebliche Kostenüberschreitung zu informieren. Aus diesem Grund erklärte die Gemeinde die Minderung und zahlte auf die für die Leistungsphase 3 übergebene Rechnung des Architekten lediglich rund ⅓ der Rechnungssumme. Wegen der offenen Rechnungssumme erhob der Architekt Klage.
Sowohl das LG Potsdam als auch das Oberlandgericht Brandenburg wiesen die Klage vollumfänglich ab, da nach dem Ergebnis einer durchgeführten Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens feststand, dass die Leistungen des Landschaftsarchitekten in erheblichem Umfangmängelbehaftet waren und die Beklagte in berechtigter Weise gemindert hat.
Zwar war der geforderte Rechnungsbetrag des Architekten fällig, da die Honorarrechnung prüffähig war. Auch wurde die Entwurfsplanung unstrittig an die beklagte Gemeinde übergeben. Es kam jedoch weder auf die Frage einer Abnahme der Architektenleistungen an noch auf die vertragsgemäße Leistungserbringung (§ 8 Abs. 1 HOAI 1996).
Zum Einen ist für Verträge, die nicht auf Basis der HOAI 2013 geschlossen wurden, nach wie vor die Abnahme nicht Fälligkeitsvoraussetzung für Honoraransprüche. Zum Anderen kommt es auf die Abnahmefähigkeit jedenfalls dann nicht an, wenn der Auftraggeber nicht mehr die Erfüllung des Vertrages verlangt, sondern mindert oder im Wege des Schadensersatzes die Aufrechnung oder Verrechnung erklärt.
Die Gerichte überprüften deshalb, ob die Minderung zulässig war. Bislang ist noch nicht höchstrichterlich entschieden, ob die Gewährleistungsrechte des BGB nach Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes, insbesondere die Minderung, vor der Abnahme geltend gemacht werden können. Vor der Abnahme besteht grundsätzlich nur der Erfüllungsanspruch, so dass dem Auftraggeber bei Auftreten von Mängeln grundsätzlich allein Rechte wegen Schlechterfüllung oder verspäteter Erfüllung zustehen. Ausnahmsweise kann der Auftraggeber aber vor der Abnahme mindern, wenn eine Erfüllung des Vertrages nicht mehr in Betracht kommt. Dies ist dann der Fall, wenn der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung endgültig ablehnt. Lehnt dann auch der Auftraggeber die Abnahme endgültig ab, entsteht ein Abrechnungsverhältnis, in dem der Auftraggeber alle in § 634 BGB aufgeführten Mängelrechte ausüben kann. Diese Bedingungen waren erfüllt: Der Kläger hatte die Erfüllung ernsthaft und endgültig verweigert.
Wollmann & Partner kommentiert diese Entscheidung vor dem Hintergrund, dass neben der prüffähigen Honorarschlussrechnung nun mit der HOAI 2013 (§ 15 Abs. 1) auch die Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung für Honoraransprüche von Architekten und Ingenieuren eingeführt worden ist. Insofernsollten Planer insbesondere auf die vertragliche Ausgestaltung etwaiger Abnahmeregelungen hinwirken und hierbei größtmögliche Sorgfalt walten lassen. Auch spielen Fragen des maßgeblichen Abnahmezeitpunkts in den jeweiligen Leistungsphasen sowie der Abnahmeverweigerung seitens des Auftraggebers eine erhebliche Rolle. Um Nachteile bei der Durchsetzung von Honoraransprüchen zu vermeiden, sollten sich Planer hier rechtzeitig und umfassend beraten lassen.
OLG Brandenburg, Urteil vom 14.01.2015, Az.: 4 U 27/13
Privates Baurecht: Diebstahlrisiko beim Bauvertrag hinsichtlich Baumaterialien
Privates Baurecht: Diebstahlrisiko beim Bauvertrag hinsichtlich Baumaterialien
Dass Baumaterial auf Baustellen abhanden kommt, ist leider keine Seltenheit. Das OLG Saarbrücken hat sich bei seiner Entscheidungsfindung in seinemBeschluss vom 03.12.2014 (1 U 49/14) mit der Risikoverteilung bei einem Diebstahl von Baumaterialien auseinandergesetzt.
Mit dem Urteil begehrte die Klägerin/Auftragnehmerin restliche Werklohnforderungen für den Bau eines Wohnhauses. Die Beklagten/Auftraggeber rechneten ihrerseits mit Aufwendungen für Baumaterialien auf. Die streitgegenständlichen Materialien wurden von der Auftragnehmerin in dem noch unbewohnten, aber verschlossenen Neubau der Auftraggeber gelagert. Durch dritte wurde die Eingangstür zum Bau gewaltsam geöffnet und entwendeten das Baumaterial. Die Beklagten/Auftraggeber bestellten die Baumaterialien erneut und bezahlten diese.
Das Saarländische Oberlandesgericht vertritt die Auffassung, dass der Werklohnanspruch durch die Aufrechnung erfüllt sei. Das Gericht entschied, dass sich die Klägerin/Auftragnehmerin mit dem Werkvertrag zur vertragsgemäßen Herstellung des Hauses unter Lieferung und Einbau der dafür erforderlichen Materialien verpflichtet habe. Durch {den Diebstahl|die Entwendung) der Baumaterialien sei die Klägerin nicht von ihrer Verpflichtung aus dem Werkvertrag frei geworden. Es entspreche der gesetzlichen Risikoverteilung, dass bis zur Abnahme des erstellten Gewerkes grundsätzlich die Gefahr für dessen Beschädigung und Untergang der Werkunternehmer trägt. Diese Gefahr beziehe sich nicht nur auf den Zustand des Gewerkes, sondern auch auf die für die Herstellung erforderlichen Materialien, Werkzeuge, Maschinen und sonstige Hilfsmittel. Diese Einschätzung stimme zudem mit dentatsächlichen Voraussetzungen auf einer Baustelle überein. Denn letztlich habe der Werkunternehmer die Entscheidungsfreiheit, wie und in welchem Umfang er die noch benötigten Materialien und sonstige Hilfsmittel vor dem Zugriff Dritter schützt. Es liege im organisatorischen Bereich der Unternehmer, ob sie die benötigten Materialien und Hilfsmittel abendlich von der Baustelle abziehen oder aufgrund des damit verbundenen Aufwandes auf der Baustelle belassen.
An dieser Ansicht ändert die Tatsache überhaupt nichts, dass die Auftragnehmerin die Materialien im unbewohnten Gebäude der Auftraggeber lagerte. Es war die freie Entscheidung der Auftragnehmerin die Auftraggeber zu bitten, die Baumaterialien im Haus lagern zu können, obwohl ihr bekannt war, dass dieses Haus leer stand und damit nicht über besondere Sicherungsmaßnahmen verfügte. Dieses zur Verfügung stellen des Lagerungsortes führt nicht dazu, dass konkludent ein Verwahrungsvertrag geschlossen wurde. Die Beklagten wollten durch das Unterstellen nicht das damit verbundene Verlustrisiko übernehmen oder die Wertungen des Werkvertrages abändern. Durch die Einlagerung von Baumaterialien wird aus dem Werkvertrag auch kein Kaufvertrag über die Baumaterialien.
Die Entscheidung ist eine konsequente Weiterführung des allgemeinen Werkvertragsrisikos. Die Pflicht des Werkunternehmers, sein Werk vor Zugriffen Dritter zu schützen, besteht nicht nur bezüglich bereits hergestellter Teilabschnitte, sondern auch bezüglich der Materialien und Hilfsmitteln, die zur Herstellung des Werkes benötigt werden. Der Werkunternehmer wird erst dann von dieser Pflicht befreit, wenn das Gesamtwerk abgenommen wird. Wollmann & Partner empfiehlt Werkunternehmern, die Pflicht zur Sicherung der Baustelle vor Zugriffen Dritter auch aus diesem Grund nicht zu vernachlässigen.
Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 03.12.2014, Az.: 1 U 49/14
Wohnungseigentumsrecht/öffentliches Baurecht: Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung für Berlin
Wohnungseigentumsrecht/öffentliches Baurecht: Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung für Berlin
Am 14.03.2015 ist die Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohneigentum oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB („Milieuschutzgebiete“) in Kraft getreten , die sog. „Umwandlungsverordnung“. Die bisherigen Verordnung tritt am 13. März 2020 außer Kraft .
Daraus ergibt sich, dass in allen Milieuschutzgebieten Berlins (zurzeit 21) die Aufteilung in Wohn- oder Teileigentum einer Genehmigung durch das zuständige Bezirksamt bedarf. Die Verordnung gilt nicht für Anträge, die bereits am 3. März 2015 beim Grundbuchamt eingereicht worden sind.
Es fallen generell auch leerstehende Wohngebäude unter den Genehmigungsvorbehalt, nicht jedoch Neubauten. In den in § 172 Abs. 4 BauGB geregelten Fällen besteht ein Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung.
Danach ist die Aufteilung in Wohnungs-und Teileigentum zu genehmigen, wenn
- ein Absehen von der Aufteilung in Wohn-/Teileigentum wirtschaftlich nicht zuzumuten ist;
- das Wohngebäude zu einem Nachlass gehört und Wohnungs- oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll;
- das Wohn-oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige verkauft werden soll;
- ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohn-/Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem 14.03.2015 eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden ist;
- das Gebäude zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht zu Wohnzwecken genutzt wird;
- wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von 7 Jahren ab der Aufteilung in Wohnungs|eigentum nur an Mieter zu veräußern. Das gilt auch, wenn die Wohnung vorübergehend nicht bewohnt ist.
Auf der Homepage der IHK Berlin z.B. ist eine Übersicht über die Erhaltungsgebiete und den weiteren geplanten Erhaltungsgebieten zu finden.
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Architektenrecht: Bestimmtheit des Leistungsinhalts im Architektenvertrag
Architektenrecht: Bestimmtheit des Leistungsinhalts im Architektenvertrag
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung Stellung zur hinreichenden rechtlichen Bestimmtheit des Leistungsinhalts von Architektenverträgen genommen.
Das Urteil des BGH erfolgte aufgrund des nachfolgenden Sachverhalts:
Der klagende Architekt (Kl.) forderte vom Auftraggeber (Beklagten) die Bezahlung von Architektenhonorar für erbrachte und nicht erbrachte Leistungen. Die Parteien vereinbarten einen Einheitspreisvertrag für die Grundleistungen der Leistungsphasen 1 bis 9 nach § 15 Abs. 2 HOAI 2002 für Erweiterung, Umbau, Modernisierung und Instandsetzung/-haltung für vier verschiedene Gebäude.
Es war jedoch nicht dezidiert festgelegt, ob und für welche der Gebäude welche Arbeiten durchgeführt werden sollten. Zwei Monate nach Vertragsunterzeichnung erklärte der Beklagte dem Auftragnehmer dass seine Finanzierung gescheitert sei und der Kläger deshalb seine Planungsbemühungen einstellen soll. Der Auftragnehmer forderte daraufhin Euro 106.000,--. Das zuständige LG gab der Klage statt, dasOberlandesgericht hob diesen Beschluss auf und wies die Klage ab, mit der Begründung, dass die Leistung nicht bestimmt genug wäre. Der BGHkorrigierte das Urteil des OLG und verwies die Klage an dieses zur Revisionssentscheidung zurück.
Der Bundesgerichtshof begründete sein Urteil wie folgt:
Entgegen der Meinung des Oberlandesgerichts war der Architektenvertrag hinsichtlich der Leistungspflichten durch den Verweis auf die Leistungsphase 1 nach § 15 Abs. 2 HOAI 2002 ausreichend bestimmt. Dabei war insbesondere zu berücksichtigen, dass gerade die notwendige Konkretisierung der Vorstellungen des Bauherrn Inhalt der Leistungsphase 1 war. Der BGH stellte jedoch auch fest, dass die weiteren Leistungsphasen und die damitverbundenen Pflichten des Kläger zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses weder bestimmt noch objektiv bestimmbar waren. Daher muss im Wege der Auslegung festgestellt werden, ob dem Auftraggeber ein Leistungsbestimmungsrecht gemäß §§ 315, 316 BGB eingeräumt wurde. Diese Vertragsauslegung hat der BGH dem OLG nunmehr zur Ermittlung auferlegt.
Wollmann & Partner kommentiert diesen Beschluss, da sie für die Praxis der Vertragsgestaltung und –auslegung von Architekten-/Ingenieurverträgengrundlegende Bedeutung hat. Die dem Architekten übertragenen Leistungen sollten möglichst genau beschrieben werden. Ist das nicht möglich, weil etwa noch nicht feststeht, welche Arbeiten geplant sind, sollte zumindest festgelegt werden, ob und in welchem Umfang dem Auftraggeber ein Leistungsbestimmungsrecht eingeräumt wird. Anderenfalls droht die (Teil)Unwirksamkeit des Vertrages.
BGH, Urteil vom 23.04.2015, Az.: VII ZR 131/13
Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung für Berlin
Wohnungseigentumsrecht/öffentliches Baurecht: Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung für Berlin
Die Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohneigentum oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB („Milieuschutzgebiete“) ist am 14.03.2015 in Kraft getreten, die sog. „Umwandlungsverordnung“. Die bisherigen Verordnung tritt am 13. März 2020 außer Kraft .
Daraus ergibt sich, dass in allen Milieuschutzgebieten Berlins (zurzeit 21) die Aufteilung in Wohn- oder Teileigentum einer Genehmigung durch das zuständige Bezirksamt bedarf. Die Verordnung gilt nicht für Anträge, die bereits am 3. März 2015 beim Grundbuchamt vorgelegen haben.
Es fallen grundsätzlich auch leerstehende Wohngebäude unter den Genehmigungsvorbehalt, nicht jedoch Neubauten. In den in § 172 Abs. 4 BauGB geregelten Fällen besteht ein Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung.
Demnach ist die Begründung von Wohnungs-und Teileigentum zu genehmigen, wenn
- ein Absehen von der Aufteilung in Wohn-/Teileigentum wirtschaftlich nicht zuzumuten ist;
- das Gebäude zu einem Nachlass gehört und Wohn- oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern aufgeteilt werden soll;
- das Wohn-oder Teileigentum zur Selbstnutzung an Familienangehörige verkauft werden soll;
- ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohn-/Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem 14.03.2015 eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden ist;
- das Gebäude zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht zu Wohnzwecken genutzt wird;
- wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb der nachfolgenden 7 Jahren ab der Aufteilung in Wohnungs|eigentum nur an Mieter zu veräußern. Das gilt auch, wenn das Wohnungseigentum vorübergehend nicht bewohnt ist.
Auf den Internetseiten der IHK Berlin z.B. ist eine Übersicht über die Erhaltungsgebiete und geplante weitere Erhaltungsgebiete zu finden.
Privates Baurecht: Genügt eine Mängelanzeige per E-Mail
Privates Baurecht: Genügt eine Mängelanzeige per E-Mail zur Verjährungshemmung und Verlängerung der Gewährleistungsfrist im Sinne des § 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B?
Das LG Frankfurt/Main hat sich in seiner Entscheidung vom 08.01.2015 (Az.: 2-20 O 229/13) mit der Frage befasst, ob eine Mängelanzeige per E-Mail die Anforderungen an eine schriftliche Mängelanzeige gemäß § 13 Abs. 5 Nr. 1 S. 1 VOB/B erfüllt.
Die Klägerin, die Eigentümerin eines Bürogebäudes ist, beauftragte die Beklagte in dem Bürogebäude Kältemaschinen einzubauen. In dem Bauvertrag vereinbarten die Parteien die Geltung der VOB/B, wobei für die Kälteanlage eine zweijährige Gewährleistungsfrist gelten sollte. Die Bauleistung wurde im Jahr 2010 erbracht und von der Klägerin abgenommen.
Im Jahr 2011 schickte die für die Klägerin tätige Objektverwaltung an die Beklagte eine E-Mail, in der die Funktionstüchtigkeit der Anlage beanstandet wurde. Konkret hieß es in dem Schreiben „die Kälteanlage hat keine Störungsanzeige im Display, läuft aber nicht an.“ Die Beklagte reagierte nicht und eine Mängelbeseitigung erfolgte ebenfalls nicht. Erst im Jahr 2013 – nach Ablauf der zweijährigen Gewährleistungsfrist – meldete die Eigentümerin selbst gegenüber der Beklagten Mängel der Kälteanlage an und forderte diese unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auf. Die Beklagte lehnte die Mängelbeseitigung ab und wendete Verjährung ein. Daraufhin führte die Klägerin eine Ersatzvornahme durch und fordert nunmehr klageweise die Erstattung von Ersatzvornahmekosten für den Austausch eines Verdichters an der Kältemaschine.
Das LG Frankfurt am Main wies die Klage ab. Die Mängelbeseitigungsaufforderung erfolgte nach Ablauf der vereinbarten Gewährleistungsfrist von zwei Jahren, so dass der Mängelbeseitigungsanspruch verjährt war. Die im Jahr 2011 per E-Mail fristgerecht übermittelte Mängelanzeige genüge nicht den Anforderungen an eine schriftliche Mängelanzeige im Sinne des § 13 Abs. 5 Nr. 1 S. 2 VOB/B. Nur eine schriftliche Mängelanzeige habe eine verjährungsverlängernde Wirkung, was eine eigenhändige Unterschrift voraussetzt. Das Erfordernis der eigenhändigen Unterschrift könne zwar nach § 126 Abs. 3 BGB durch die in § 126 a BGB geregelte elektronische Form ersetzt werden, dies setze dann aber voraus, dass eine qualifizierte elektronische Signatur vorhanden ist (vgl. hierzu OLG Frankfurt – 4 U 269/11, Urteil vom 30.04.2012). Die VOB/B sei zwar kein Gesetz, ihre Regelungen haben aber quasi-gesetzlichen Charakter im Hinblick auf die Folgen der Nichteinhaltung.
Wollmann & Partner kommentiert diese Entscheidung, weil sie die praxisrelevante Problematik der Schriftform behandelt, deren Nichteinhaltung zu erheblichen Rechtsverlusten führen kann. Die Entscheidung zeigt auf, dass eine Mängelanzeige per E-Mail, die keine qualifizierte elektronische Signatur im Sinne des § 126 Abs. 3, § 126 a BGB enthält, der Schriftform nicht genügt. Da in der Praxis häufig Mängelanzeigen kurz vor Ablauf der vereinbarten Gewährleistungsfrist erfolgen, kann eine unwirksame Mängelanzeige per E-Mail dazu führen, dass alle vorgebrachten Mängel aufgrund der Unwirksamkeit der Mängelanzeige verjähren. Wollmann & Partner empfiehlt deshalb, Mängelanzeigen stets schriftlich mit Zugangsnachweis zu übermitteln, um auf diesem Wege die verjährungsverlängernde Wirkung der Mängelanzeige gemäß § 13 Abs. 5 Nr. 1 S. 2 VOB/B sicherzustellen oder durch vertragliche Regelungen das strenge Schriftformerfordernis zu modifizieren.
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.01.2015, Az.: 2-20 O 229/13
