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Airbnb – Les torts de la sous-location irrégulière

La Cour d’appel de Paris a rendu une décision n° 16/10684, en date du 5 juin 2018, condamnant des locataires ayant sous-loué leur appartement sur Airbnb à rembourser au propriétaire les sommes perçues. (more…)

Malgré les interventions législatives sur le prix des loyers, ces derniers restent très élevés dans les grandes villes. Aussi dans un contexte d’ « uberisation », beaucoup de locataires sont tentés de profiter du potentiel touristique de leur douce ville à travers des sites de location à courte durée.

Si la sous-location, de courte ou longue durée, n’est pas prohibée, elle ne peut se faire sans un accord du propriétaire. Malheureusement beaucoup de baux d’habitation interdisent purement et simplement les sous-locations. Cela est d’autant plus vrai lorsque le propriétaire passe par une agence immobilière qui propose des baux types stipulant au titre des clauses résolutoires concernant les sous-locations (interdiction pure et simple, pouvant mettre fin au contrat de location).

La sous-location & ses conséquences

Au delà de la résiliation du bail, le locataire peut dès lors se voir pénalisé de sanctions financières lourdes. Très récemment une décision de justice a d’ailleurs sévèrement condamné des locataires (TI Paris 6 avril 2016 n° 11-15-000294). N’habitant plus l’appartement qu’ils louaient, le bien loué a été mis disposition sur le site AirBnb pour un montant de 700 euros par semaine. La propriétaire, après constat l’huissier & à force de prises écran, est parvenu à expulser ses locataires et à les condamner à lui verser 5000€ au titre du préjudice moral subit.

Toutefois il apparaît difficile de concevoir comment une mise en location via un site de location touristique de courte durée crée un préjudice moral au propriétaire qui ne donne pas son accord.

Le point juriste de tonton Karl (juriste copro chez Copromatic) :

Il est vrai que le locataire qui loue le bien sans l’autorisation du propriétaire ne respecte pas les termes de son contrat. Mais pour que cela entraîne une réparation, le non respect d’une clause du bail doit être à l’origine d’un préjudice.

Pour autant, que l’appartement soit sous-loué ou non, la condition du propriétaire ne se verra pas affecté dans la mesure où il continue à percevoir le loyer défini dans le bail.

En réalité, lorsque le propriétaire décide de mettre en location un appartement, il se soumet à des règles précises et pas forcément avantageuses pour lui. La loi du 6 juillet 1989 vise avant tout à protéger les droits du locataire. Par exemple, le propriétaire qui met en location son appartement ne peut le récupérer que lorsqu’il souhaite habiter dedans ou le mettre à disposition d’un membre de sa famille ou bien si le locataire commet une faute suffisamment grave permettant la fin du bail comme le non paiement du loyer par exemple.

La loi du 6 juillet 1989 offre une série de dispositions en faveur du locataire afin de sauvegarder ses droits à avoir un logement. Elle vise à sacraliser l’habitat du locataire.

Dans le cas d’une location AirBnB le préjudice moral se situe in fine dans le fait que le locataire s’engage à utiliser le bien à titre d’habitation principale et au lieu de cela, il n’occupe pas le bien et le met à disposition d’autres personnes qui peuvent potentiellement dégrader le bien.

Enfin, notons que le locataire jouit d’une rémunération bien plus élevée que son loyer, somme dont le propriétaire pourrait directement profiter s’il décidait de ne pas se soumettre à la loi du 6 juillet 1989 et à son régime protecteur.

Bien entendu ces justifications demeurent contestables dans la mesure où le propriétaire demeure libre de se soumettre ou non à la loi de 1989. Mais quoi qu’il en soit, le non respect des stipulations du bail entraîne le versement de dommages et intérêts qui, dans le cas cité, ne sont pas si élevés. En effet, une condamnation de 5000€ pour un bien mis en location à 700€ pour une semaine sur trois ans reste tout de même bien inférieure aux recettes perçues par les locataires :)

Et du coup ?

Concrètement, que vous soyez locataire ou propriétaire, nous vous conseillons le dialogue pour éviter des situations litigieuses.

On comprend les propriétaires réfractaires à la sous-location : dégradation accélérée du bien, méconnaissance de la pratique, des locataires qui “se font du bénéfice” sur les loyers. 

Pourquoi ne pas proposer un échange de bon procédés ? Les locataires peuvent s’engager à ne sous-louer leurs bien que 5 ou 8 semaines par an par exemple et peuvent convenir de “réinvestir” 10% des sommes perçues dans des travaux d’amélioration du bien (peinture, robinetterie, etc.) qui bénéficieront à tous !