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Se ciò è vero, deve essere possibile stimare il suo valore partendo dalla sua rendita. Per farlo, è sufficiente applicare questa formula: Vm=Rn/r in cui: - Vm è il valore di mercato; - Rn è il reddito netto prodotto dal bene; - r è il saggio (o tasso) di capitalizzazione, cioè il tasso annuale di rendimento dell'investimento immobiliare.

Per poter utilizzare efficacemente questa formula bisogna determinare il valore delle variabili Rn e r, operazione che può essere fatta in diversi modi ma tutti riconducibili ad un iter di questo tipo:

stima del più probabile reddito lordo (ad esempio il canone di locazione) su base annuale.

stima del reddito netto, ossia il reddito lordo a cui vengono detratte tutte le spese a carico della proprietà: manutenzione dell'immobile, imposte, eventuali onorari di professionisti, tenendo conto inoltre che i redditi saranno differiti nel tempo. Non è altro che il reddito totale effettivo che il bene produce per il proprietario.

stima del saggio di capitalizzazione r per via analitica (saggio medio di mercato adattato con coefficienti specifici) o per via sintetica (confronto dei redditi coi valori di mercato su un paniere di beni)

La bontà di questo metodo di stima è dipendente in gran parte dalla determinazione del saggio di capitalizzazione r, poiché anche variazioni infinitesime possono influenzare significativamente il valore di stima. Essendo una variabile aleatoria, il saggio di capitalizzazione è di difficile determinazione, il che limita molto l'uso di questo metodo come unica fonte per la determinazione del più probabile valore di mercato.

E allora perché raccontarvelo in un post?

Perché, nonostante i suoi limiti come criterio di stima, è il migliore strumento per la valutazione di un investimento immobiliare. La stessa formula che vi abbiamo presentato prima può essere sviluppata esplicitando il saggio r: r=Rn/ Vm con le variabili con lo stesso significato precedente. Conoscendo quindi il valore Vm di un bene (qua trovi altri metodi di stima), o il suo costo (ad esempio se l'immobile deve ancora essere acquistato), e il reddito netto Rn prodotto dal bene, si calcola facilmente il saggio di capitalizzazione r, che esprime quantitativamente quanto rende un bene in rapporto al suo valore. Il saggio ottenuto può quindi essere confrontato con altri investimenti immobiliari o asset diversi.

La formula che devi seguire per una stima preliminare è molto semplice. La procedura che svolgono i tecnici è decisamente più complessa, e considera diversi coefficienti correttivi, scomputi, e saggi di attualizzazione, oltre a ricorrere ad una determinazione molto precisa delle voci principali, e questo è essenzialmente il motivo per cui la redazione di stima comporta un onorario più sostanzioso della semplice stima a vista. Ma per il grado di approssimazione che si adotta nelle stime preliminari questa formula ti è più che sufficiente:

Vt = Vbt – Ct

in cui:

Vt = valore di trasformazione. Indica il presunto valore di mercato del tuo bene oggetto di valutazione.

Vbt = valore del bene trasformato. Questo è il valore del bene dopo aver subito l'intervento edile. Si può calcolare tramite comparazione con beni simili per caratteristiche e posizione. In altre parole, se hai un appartmento da ritrutturare di 70 mq in centro storico, come Vbt devi utilizzare il prezzo medio di appartamenti ristrutturati tra 60 e 80 mq nella stessa area e con le stesse caratteristiche. Se hai un terreno edificabile fai esattamente la stessa cosa, ma in scala molto più grande. Consigli pratici: - Se utilizzi come fonte di comparazione i prezzi degli beni pubblicizzati sui portali immobiliari, ricordati che in generale hanno un prezzo di circa il 10% più alto (il margine di trattabilità). - L'archivio OMI è un ottimo strumento per conoscere il valore al mq di un bene immobiliare in una determinata area, ma sappi che senza l'utilizzo dei coefficienti correttivi può essere impreciso.

Ct = costo della trasformazione. Questo è il costo dell'intervento edile. E' molto semplice sottostimarlo perché ci sono sempre molti costi imprevedibili, per cui cerca di stare largo. Oltre ad avvalerti di banche dati estimative disponibili online, ci sono anche alcuni siti che fanno una stima in base a input che inserisce l'utente, puoi provare ad esempio quello di lavorincasa.it a questo link. Infine, considera che ogni trasformazione comporta l'impegno di un capitale finanziario immobilizzato e anche questo ha un costo.

Ricordati di utilizzare i risultati che ottieni sempre come un indirizzo, e, se i numeri sono promettenti, rivolgiti ad un tecnico abilitato per approfondirli. Il valore che hai ottenuto infatti manca ancora del requisito di oggettività e solo con la collaborazione di un professionista può essere integrato o corretto.