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Landlord's Guide: Investment Property Rental Tips

Explore the nuances of long-term and short-term leases in Toronto. Learn about landlord responsibilities, tenant screening, rent control, and the legalities involved in leasing properties. Whether you're a landlord seeking to navigate the complexities of tenant relations or a tenant understanding your rights, this comprehensive guide provides essential insights for successful property management.

在多伦多，预购转让销售允许原买家在公寓完工前将购买协议转让给另一买家。如果你之前购买了一套预购单元，而交割日期临近，你正在决定是完成预购公寓的交割还是选择预购转让销售，请考虑以下因素。

1. 融资能力

贷款充足性：确保你能获得足够的融资来完成交易。如果你的贷款不足，你需要用现金来弥补差额。许多多伦多的预购买家现在正面临这一挑战：预购单元的当前估值显著低于购买价格，买家发现难以获得必要的融资。银行仅根据评估价值提供贷款，买家需自掏腰包弥补差额，通常是数万加元。这个差距对较大的单元尤其令人生畏，高收入买家也不例外。此外，如果你在购买时受到外国买家税的约束且尚未获得居留身份，准备支付此税。

2. 月付款可行性

- 租金收入与抵押贷款付款：如果利率较高，租金收入可能无法覆盖抵押贷款付款。确保你能弥补任何短缺。如果你计划住在公寓里，请确认你的收入能够支持每月的抵押贷款付款。

3. 交割成本

- 额外费用：了解交割成本，如土地转让税、开发费用和HST。土地转让税适用于所有买家，而多伦多的物业还需支付额外的市政税。开发费用通常在原购买协议中有上限，但请确认在预购转让的情况下此上限是否仍适用。如果物业用于出租，需支付高达$24,000的HST，在获得一年租约后可退还（而不是租住一年后）。这些费用在交割时支付，所以请准备足够的现金储备。

预购转让的考虑因素

如果你无法完成交割并考虑预购转让：

1. 相关费用：准备支付大约4%~5%的房地产代理佣金和数千加元的律师费。

2020年2月，55 Mercer 以每平方英尺约1500美元的高价推出，这在多伦多预售公寓中是最高的价格之一。尽管疫情延误了许多2018年和2019年的项目，但CenterCourt仍然在2024年初交付了55 Mercer，这一时期的利率是二十多年来最高的。

目前在多伦多交付的其他预售公寓也面临类似的问题，它们的销售价格高于当前市场价值，但由于这些项目较早推出，价格不及55 Mercer高。另一方面，还有许多其他预售公寓的售价甚至更高，但尚未达到交付日期。因此，55 Mercer充分暴露了疫情前售出的高价预售公寓与当前由于高利率导致的较低市场价格之间的冲突。

预售买家面临的挑战

突如其来的市场变化暴露了买家的重大问题。尽管其他多伦多预售公寓也面临类似问题，但55 Mercer的买家特别受到影响。由于当前评估价值远低于购买价格，买家发现难以获得必要的融资。银行只根据评估价值放贷，这使得买家需要自掏腰包弥补差额 — — 通常是数万加元。对于较大的单元来说，这种差额尤其令人望而却步，高收入买家也无法幸免于这些财务挑战。

收入和融资困境

我有两位客户在55 Mercer购买了单元，他们都是高收入者 — — 一位是科技行业领袖，另一位是财富500强企业高管。尽管他们收入可观，但为了弥补差额并完成购买，他们不得不进行重大财务调整。许多买家由于缺乏这样的财务灵活性，无法完成交易，导致开发商可能提出诉讼。最近有一个案例，CenterCourt向一位买家索赔66万加元，这一金额包括没收的押金，超过了原合同价格。

预售转让作为解决方案

对于无法完成交易的买家，预售转让可能是一个可行的解决方案。买家应咨询法律专业人士以保护自己的利益，但需迅速行动。在收到入住通知后，必须探讨融资选项，如果差额无法弥补，应及时安排预售转让。预售转让的窗口期通常有限，及时行动对于避免法律和财务后果至关重要。

保持信息灵通和准备充分

多伦多购房综合指南

截至2024年3月15日，多伦多房地产市场发生了重大变化。历史上，包括多伦多在内的北美地区，卖家通常会支付买家房地产经纪人的佣金。然而，在美国一场重大的诉讼和解中，全国房地产经纪人协会同意支付4.18亿美元，并且卖家停止支付买家房地产经纪人的佣金之后，加拿大可能也会出现类似的变化。

对多伦多购房的影响

然而，买家应为更高的预付款项做好准备，因为佣金通常不能通过贷款融资。为避免这一情况，买家的一个解决方案是提高他们在提交购房报价时的报价。通过这样做，卖家可以将买家房地产经纪人的佣金重新纳入房价中，有效地回归到一直以来的传统做法。

对多伦多卖家的影响

对于多伦多卖家来说，变化可能较小。如果卖家选择不支付买家房地产经纪人的佣金，他们将把售价降低2.5%加HST。在降低总价的情况下，买家必须准备现金支付其房地产经纪人的佣金（见上文说明）。例如，对于总成本为100万加元的房产，买家现在必须额外准备27,500加元的现金用于支付佣金。许多难以攒够首付款的买家可能会被迫购买更便宜的房产，放弃对该房产的报价。同时，卖家不必担心因为将买家佣金计入房价而导致的较高所得税。首先，主要住宅不需缴纳所得税；其次，买家房地产经纪人的佣金可以作为销售费用扣除，保持卖家的净收入不变（忽略HST的轻微影响），没有更高的税负。

因此，如果价格可以谈判，卖家没有理由拒绝将买家佣金纳入房价。此外，如果买家佣金包含在房价中，买家可以节省佣金部分的HST，因为在多伦多购买转售房地产的价格不需要缴纳HST。

从多伦多房地产经纪人获取个性化建议

1. 选择可靠的房地产经纪人

选择可靠的房地产经纪人是你第一步的重要举措。多伦多的房地产市场竞争激烈，拥有一个熟练的经纪人可以产生显著的差异。顶级经纪人不仅提供MLS（多重上市服务）上的公共房源，还提供银行持有房产和止赎房等隐藏交易的独家访问权限。这确保你不会错过宝贵的机会。

2. 获得房贷预批准

在开始找房之前，重要的是获得房贷预批准。这一步需要贷款机构审核你的财务状况，并确定你可以借多少钱。预批准帮助你设定现实的预算，并向卖家表明你是一个认真的买家。

3. 如何寻找房源

高效的找房是关键。使用经纪人意味着你会收到符合你条件的精选房源，节省时间和精力。不像独自搜索可能遇到过时或无关信息，经纪人可以提供及时和准确的房源。

4. 看房的最佳实践

看房时，最好每次限制在四个房源内。这让你可以进行比较而不会感到不知所措。鉴于多伦多快速变化的市场，一些房子可能在你看到之前就被卖掉了，所以总是有备选方案。你的经纪人会帮助安排看房，并提供每个房产的见解，确保你做出明智的决定。

5. 出价购房

一旦你找到喜欢的房子，你的经纪人会起草一份购买协议（APS）。该文件概述了你的报价，并包括保护你利益的条件，例如确保房产没有未披露的死亡或先前的毒品活动。你的经纪人会根据市场条件和房产价值帮助你决定有竞争力的报价价格。

6. 从接受报价到交割

在你的报价被接受后，需要在交割之前完成几个步骤。这些步骤包括最终确定房贷，进行房屋检查，并进行最后的检查以确保房产处于约定的状态。每一步都至关重要，以防止最后时刻的意外。

7. 完成交易

在交割日，你将与律师会面，签署最终文件，完成付款，并收到新家的钥匙。这标志着你的购房之旅的结束和新生活的开始。

新移民和首次购房者的额外建议

- 了解市场： 多伦多的房地产市场是动态的，价格差异很大。熟悉各个社区及其平均价格。

- 法律考虑：确保你了解在加拿大买房的法律方面。建议与律师合作，他可以指导你完成法律文件。

- 额外费用预算：除了购买价格，还要准备额外费用，如房屋检查费、法律费用和搬家费用。

- 政府项目： 查看可以帮助首次购房者的政府项目，如税收抵免或补助。

通过遵循这些步骤和建议，新移民和首次购房者可以更自信地在多伦多房地产市场中导航，并在购房过程中做出明智的决定。

1. 选择合适的房地产经纪人

在多伦多繁忙的房地产市场中，一个熟练的经纪人是无价之宝。他们可以提供独家房源，确保你不会错过隐藏的宝藏。这种战略优势节省了时间，并增加了找到梦想之家的机会。

2. 获得房贷预批准

获得房贷预批准可以设定明确的预算，并向卖家表明你是一个认真的买家。这简化了购房过程，使你能够专注于在财务能力范围内的房产。

3. 精简房源搜索

4. 高效的看房策略

一次看多个房子可能会让人不知所措。建议一次看大约四个房产，以保持清晰，并确保你可以进行有信息的比较。市场变化迅速，请始终准备好备选方案。

5. 制定有力的报价

当你找到合适的房子时，你的经纪人会帮助你起草一个有竞争力的报价。这包括保护条款，以保障你的利益，确保交易顺利进行。

6. 从报价到成交

报价被接受后，需要完成几个步骤：确保最终房贷批准，进行房屋检查，并进行最后的检查。每一步都至关重要，以确保没有意外情况。

7. 完成购房手续

在交割日，你将签署必要的文件，完成付款，并收到钥匙。这标志着你的购房之旅的成功结束，让你自信地迈入新家。

通过遵循这些步骤，你可以轻松自信地在多伦多的房地产市场中导航，确保成功的购房体验。

参考资料：

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