Posts from Francis' Urban Planning Blog

作者：Francis Shen 差不多从2011年开始，新州就如火如荼的开始了规划法律的改革，但是一直折腾到现在也没有特别大的进展。可是从2014年到现在，昆州却默默的走完了规划法律改革的流程，2015年11月12日把规划草案上交到了议会，于今年5月12日正式通过。目前昆州政府正在准备各种帮助大家了解新规划法的扫盲材料，预计从2017年开始，我们就要使用新的规划法来进行土地开发项目的审批和管理了。 昆州议会通过的新规划法： Planning Bill 2015; Planning and Environment Court Bill 2015; and Planning (Consequential) and Other Legislation Amendment Bill 2015. 可能很多朋友都知道，昆州目前的规划法是 Sustainable Planning Act 2009…

历史遗产（Heritage）与土地开发是个大题目，老F也是分为两篇来讨论的。如果想阅读第一篇《历史遗产（Heritage）与土地开发 – 概念介绍篇》的话，可以在老F的微信公众号《AU澳洲土地开发那点事》里敲入关键词 “遗产” 来了解。  . 其实不管是世界级、国家级还是州一级的历史遗产，一般都是在某个 Council 的管辖范围之内，而且 Council 也有自己想要保护的地方性历史遗产。  . 虽然澳洲很重视历史遗产的问题，可是从下面这些图里可以看出来一些古老建筑和现代建筑的融合。都是几年前老F在悉尼的时候随手拍的，构图不是很好，大家凑合看看。。。 . 下图中靠右侧的下面两层是历史建筑，上面加盖的是新建筑。  . (more…)

投资昆州做土地开发 – 项目审批问题概括

昆州号称“阳光之州”，日照充足，气候也好。2014年布里斯班还举办了G20首脑峰会。随着悉尼和墨尔本的地价房价越来越高，开发商们也慢慢转移目标，瞄准了昆州这一块的开发市场。

毫无疑问，要投资昆州，首选是昆州东南部（South East Queensland），因为70%的昆州人都聚集在这里（327万人），而在昆州东南部，最大的市场就是布里斯班，占全部昆州人口的四分之一（113万人）。

Source: Discover Brisbane

澳洲其它州都是上下院的两院制，而昆州是一院制。布里斯班又有个澳洲最大的Council，很有个性。说不清好坏，不过大家都挺安居乐业的。

昆州土地开发项目的审批内容和方法与新州维州相比区别还是很大的。下面老F通过几点来概括说一下。

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      有位朋友给老F留言，希望老F能聊聊开发审批条件和一些常见问题。其实这个问题真的很大，经过考虑，老F决定比较笼统的分几个部分来聊聊，也当是抛砖引玉了。

首先，干项目要有自己的想法

有的朋友可能说了，我有没有自己的想法和开发审批条件有什么关系啊？其实很有关系的，因为牵扯到风险问题和效率问题嘛。所以，在开始干项目之前，要确定以下几点：

我干项目的动机是什么？我要做什么项目？

我公司（或者个人）有多少钱？能支持多大的项目？

有朋友也来找过老F，说:“我想做做地产开发，老F你给我找个项目吧！”…

澳洲的 “普通法系” （Common Law System）是咋回事？

  老F原创，欢迎交流分享。欢迎扫描二维码关注老F微信（Wechat）公众号 “AU澳洲土地开发那点事”阅读更多文章。   澳洲是三权分立的国家。立法部门是指联邦政府和每个州的上下议会，执法部门是各个行政部门，法院是负责司法。所谓的‘Common Law’也就是法官在审理案子的时候会借鉴类似性质案子的推理过程，久而久之，这些推理的过程就变成了“法官创造的法律”。 这些“法官创造的法律”（Common Law）有个特色就是东一榔头西一棒子，因为毕竟要有人闹到法庭，法官才有机会创造法律，所以不如真正白纸黑字的法律完整。一个比较恰当的比喻就是说“法官创造的法律”就像在砌墙，每个案子就是一块砖，越码越高。到了一定程度，可能立法部门觉得有必要管一管了，那么就根据这些摞起来的砖作参考，制定出新的法律。 下面这个表就是他们的一个基本关系：…

最近，有这么一条新闻引起了国内外热议，帝都的新闻也有热播，相信天朝的看官们对这个新闻也一定非常耳熟，。那就素北京要建造五条500米宽的“一级通风走廊”和十多条80米宽的“二级通风廊道”，要用这些通风廊道把那阴魂不散的大雾霾都吹走！虽说这新闻的风头不及最近上头条的“拆小区围墙”的新闻。但素，老F还素决定吐槽下“通风廊道”这事，因为帝都作为老F滴老家承载着许多老F童年和青少年时期的美好回忆。所谓爱之深关之切，实在忍不住要从一个规划师的角度来分析分析这条政策。

上面这张图是老F从搜狐新闻里截下来的。其实所谓的规划，老F认为并不是指具体通风廊道应该怎么走，应该有多宽，应该有几条，通风廊道里的建筑怎么控制这种问题，这些并不是规划首要考虑的事！规划一上来最首要考虑的一个问题，是这个政策的方向和思路到底对不对？！

当然了，如果老F一上来就断言说建立“通风廊道”是好的或者不好的那就有悖规划精神了，什么…

  老F原创，欢迎交流分享。欢迎扫描二维码关注老F微信（Wechat）公众号 “AU澳洲土地开发那点事”阅读更多文章。   很多看官肯定知道，对于一些大型项目来说，前期的规划审批是个大头，只要审批下来了，后面就都不难了。可是对于很多小型项目来说，比如盖个房子或者 granny flat（奶奶房）之类的这种，规划审批所占的比例确实很小，而且一般的建筑商就能顺便帮着把申请递了。那么在这种情况下，怎么找个靠谱的建筑商就是个大问题了。本文老F就着重讲讲对于这个问题的看法。 以老F来看，现在的大环境下，不想赚钱的建筑商那是雷锋。。。所以，要找100%靠谱的、100%童叟无欺完全值得信赖的建筑商真得很难。（如有雷锋型建筑商朋友，欢迎为自己正名~~）…

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  看官们还对去年新州某市副市长的“霸道”奢华婚礼封街事件有记忆不？这位“出名”的副市长就是新州 Auburn 市的副市长！所谓 NoZuo No Die！这不，就在上个月，这位高调炫富丑闻缠身滴副市长因为财务问题被停职4个月。紧接着，整个 Auburn City Council 也引起了政府的注意被公开调查了。呵呵。。。不查不知道，一查必有事！据查，该 Council 许多议员滥用职权，为他们自己、相关企业、亲戚朋友及其他同僚谋取私利。于是，2016年2月10日起，Auburn City Council 被勒令暂停职能，由 Mr Viv May 来做临时托管人负责该 Council的日常运营。相信很多华人朋友们都认可这个决定做得漂亮！

其实，Auburn City…

最近有位看官给我留言，希望老F我介绍一下土地开发的过程。谢谢这位看官对老F的信任和对微信公众号“AU澳洲土地开发那点事”的关注。老F当然不能辜负这份信任，今天就来说说土地开发的过程。

总体来说，土地开发是个高风险，高利润的行业。在澳洲，准入门槛其实也不高，手头有几十万能做，有几百上千万也能做，无非就是项目大小不同，复杂程度不同，风险和收益不同。但是从开发流程上来讲，大同小异。

而开发商嘛，也一样可以来自于各行各业。相比较而言，有房产相关背景的开发商还是占优势的，比如干工程的、设计的、规划的、建筑的、会计的、销售的等等。当然了，作为一个合格的开发商，对于整个流程都要有一定的了解，但是用不着每一项都了解得很深入。

具体土地开发的流程到底分为几个步骤，至今也没有一个公认的权威的答案。老F这篇文章就暂且用下图的五个步骤来解释一下（如果老F某天改口说是七个十个或者十二个步骤什么的，大家表生气。。。）

前段时间老F写了一篇关于买地前要做 ‘Due Diligence’ （Due Diligence – 买地买房前最最重要的事情！）, 虽然微信公众号里面该篇浏览量不多只有30多次（刚刚起步嘛，嘿嘿），但是像老F我这样深谋远虑的“中年欧巴”怎么可能只靠微信宣传呢（自己都要被自己恶心到了~~），当然这篇文章也是论坛和博客齐发，论坛和博客里面的反响那是真不错！于是老F决定再接再厉，写一篇关于买楼花前要做的‘Due Diligence’。

当然了，贷款，选址和花销这些问题上的必备技能就不再多解释了，相信各位看官在这方面也素半个“砖家”了。老F还是根据自己的经验和大家聊聊其它规划相关但是很可能被需要买房的客官们忽略的的事项，仅供参考。

1.      建筑质量问题

由于交定金的时候房子还没盖好，所以要选靠谱的，信誉好的开发商。大家可以看看这些开发商之前做过的楼盘，过去转转，看看路边有没有坏的灯泡…

各州对区、市政府规划条例的称呼都不一样。新州叫 LEP（Local Environmental Plan），昆州叫 Planning Scheme，维州和塔州叫 Local Planning Scheme，西澳叫 Local Town Planning Scheme / Regional Schemes / Development Orders，南澳叫 Development Plan, 等等，其实都是一个意思。

在新州，地方政府的规划以 LEP 为主，是有法律效力的规划文件。但这并不是唯一一个哦。其它的还有各种 SEPPs, REPs, DCPs 和各种‘guidelines’来控制开发。据统计，如果要在新州开发一块地，规划师要查看的相关规划文件可能到三四十种，每份规划文件中又有无数条款。那酸爽~就别提啦。

于是，按剧情发展需要“传奇人物”闪亮登场！有一位规划界的德高望重的前辈想要改变…

澳洲使用‘普通法系’（Common Law），其中很大一个特点就是参考判决先例（Precedent）。在城市规划和土地开发方面自然也不例外。所以，通过了解法院判决先例，我们可以预计到如果碰到类似案例的话，Council（地方政府）或者法院会从哪个方面去进行审查。

2003年新州的环境法院开始陆续推出自己的“Planning Principle”，也就是规划方面的判决先例供大家参考。所以老F这个“Planning Principle”系列会一个个例子进行介绍，当然了，也不会只局限在新州环境法院的案例上，只要牵扯到判决先例的案子老F都希望能够尽量涉及到。另外，这些判决先例都是向公众公开的，所以每个先例里面提到的地址、名称之类的信息并不存在隐私或者侵权问题，因为想查网上都能查到。老F也只是用这些案例来和各位看官讨论规划问题。

建筑的“适应性再利用”道理很简单，就是把旧的建筑物收拾收拾装修一下换…

Due Diligence （尽职调查）- 买地买房前最最最重要的事情！

‘Due Diligence’ 网上的翻译是“尽职调查”，老F也不大清楚中文里有没有更好的翻译，不过就像字面意思一样，就是在做购买决定前把看中的这块地或这座房子（或者一个生意）彻底弄清楚的一个过程。

一般来讲，在买房子的时候，以下几点是大伙都能做到的：

1.       贷款问题 2.       选址问题 3.       基本花销问题（比如物业费、停车费、市政费等。买房子的一般都请律师帮忙看这些问题） 4.       检查房屋结构问题（大家买房前都是先签附有条件的合同，然后去请专业公司人员做房屋结构和白蚁的检查，没问题了才能签正式合同） 5.       检查合同本身有没有问题

除了以上几点，我们还需要注意以及做些什么？

老F根据自己的经验，在下面给大家列了一些需要注意的事项，仅供参考：

1.      检查测绘图，找测绘师确定地块边界。

这个具体需要不需要要因情况而定。有些很空旷的地方…

最近老F发现维多利亚州新出了个介绍市政府（Council）的网站，介绍什么是Council，Council 是做什么的，怎么选举，经济来源和开销，以及怎么处理问题等等。网站做的挺不错的，图文并茂。网址是https://knowyourcouncil.vic.gov.au 

老F这可是良心推荐，绝非广告哦，这是维州政府网站和我没任何关系。为啥要推荐这个网站呢？主要是其中有个功能老F自己非常感兴趣，就是比较各个Council在做项目审批时候的表现怎么样。类似的信息在每个州政府网站上也可以查到，不过是以文件的形式出现，读起来费时费力，如果不需要查资料的话，老F都懒得去看。

但是呢，在这个网站里，这项功能就变得有意思多了。一次可以同时做四个Council 的对比。老F今天试了试，勾选了最繁华的 Melbourne Council，拥有不少富人区的Boorondara…

Planning Australia: An overview of Urban and Regional Planning (Thompson S & Maginn J (eds) 2012)

The second edition of this book was published in 2012.  It provides a general overview of urban and regional planning.  It is very helpful to people without planning knowledge – such as for first year and second year planning students, or for people who only want to know about town planning.

The book contains 16 Chapters and each Chapter covers a different topic written by different authors.…