Jasa Desain Arsitek Rumah

Perkenalkan. Saya David, pemilik dan penulis di Blog ini. Sebagai konsultan perencana property dan perumahan, penulis memiliki pengalaman lebih dari 12 tahun di bidang real estate property dan perumahan dan pernah bekerja di developer property yang membangun landed house /perumahan horizontal. Seringkali penulis bertemu dengan klien-klien yang baru pertama kali memulai bisnis menjadi developer property perumahan, melakukan berbagai macam kesalahan yang sebenarnya bisa dihindari, atau melakukan langkah-langkah strategi yang kurang tepat dalam memulai bisnis property dan perumahan.  Penulis juga seringkali bertemu dengan calon developer klien penulis yang juga tampak lebih mantap dan matang dalam menjalankan bisnisnya dibanding dengan developer-developer lain yang jauh lebih tua usianya.

Kalau kamu bisa menghindarinya atau melakukan strategi yang lebih tepat, penulis yakin kamu bisa lebih siap dalam membangun bisnis property yang lebih kokoh dan tumbuh lebih cepat kedepannya.

Tips #1 - Mulailah dari lahan yang kecil dan project yang sederhana terlebih dahulu

Apakah itu tanah milik orang tua atau keluarga besar, lahan kosong dekat rumah,  tanah yang dijual oleh teman atau kerabat. Tidak perlu terlalu besar. Lahan 500 -2000 m2 cocok untuk digunakan sebagai laboratorium project perumahan pertama kamu.  Yang pastinya kamu juga tahu dan kenal dengan baik lingkungan disekitar project kamu.

Tips #2 - Persiapkan Modal

Semakin besar lahan yang akan kamu garap, semakin besar modal yang diperlukan untuk memulai project property perumahan kamu. Terkadang tanah yang akan digarap tidak harus kamu beli/akuisisi. Kalau si pemilik tanah berkenan, kamu bisa mengajaknya menjadi stakeholder dengan menyertakan tanahnya sebagai bagian dari modal usaha atau dibuat skema kerjasama.

Gunakan link/network yang kamu miliki. Kumpulkan rekan, keluarga, sahabat yang memiliki modal lalu buat skema bagi hasil. Kalau untung dinikmati bersama, kalau rugi juga siap tanggung  bersama.

"There is no disgrace in honest failure. There is disgrace in fearing to fail" – Henry Ford

Tips #3 - Rekrut/Hire expert dan ahli di bidang-bidang terkait

Paling tidak ada 3-4 ahli di bidangnya yang perlu kamu rekrut atau hire dan perlu ada di tim kamu :

1. Ahli dalam akusisi/pembelian tanah serta perizinan. Bisa  urus balik nama, IMB, paham Pajak-pajak jual beli tanah dan mengerti seluk beluk tentang aturan hukum  agraria dan pertanahan. Baiknya juga pandai dalam mengelola hubungan dengan pemilik tanah dan masyarakat sekitar. Mereka kadang merangkap sebagai tokoh masyarakat atau memiliki kemampuan sosial yang tinggi dalam bermasyarakat.

2. Ahli dalam Konstruksi dan Perencanaan Pembangunan. Biasanya ada 2 yang perlu kamu punya. Konsultan dan Kontraktor. Konsultan (arsitek) memberikan pengalaman nya dalam mendesain, merencanakan siteplan, dan mengestimasi cost biaya bangun untuk produk unit rumah kamu beserta bangunan penunjang lainnya. Kontraktor (bisa juga mandor) melaksanakan pembangunannya dengan memanage tenaga dan material agar mewujudkan rencana desain yang telah dibuat oleh konsultan (arsitek)  

3. Ahli dalam menjual unit rumah yang akan kamu bangun (Sales Agent). Dengan menggunakan hasil produk dari konsultan (arsitek) kadang bangunan yang belum jadi pun bisa dijual dan calon konsumen bisa kamu yakinkan bahwa ini adalah project perumahan yang serius akan terbangun. Sales agent yang expert bahkan bisa menghubungkan kamu dengan bank-bank yang bisa memberikan kredit KPR bagi calon-calon konsumen yang nanti akan membeli produk perumahan yang akan kamu bangun.

Tips #4 - Akuisisi-Bangun-Jual

Rencanakan 3 langkah ini dengan matang. Buat Bisnis Plan sederhana. Hitung dengan teliti, berapa unit rumah yang bisa kamu bangun, berapa harga rumah sekitaran dengan luas tanah dan tipe bagunan minimum bisa kamu jual, berapa cost ahli-ahli diatas, berapa banyak tim/orang personel yang dibutuhkan beserta operasional kantornya serta berapa lama target perumahan ini akan selesai. Kuncinya ada di harga akuisisi. Jangan sampai harga pembelian tanah terlalu mahal.

Ada jutaan keluarga yang selalu membutuhkan rumah setiap tahunnya. Pastikan apa yang kamu bangun memberikan value lebih, desain kualitas bangunan baik, serta harga yang masih masuk dengan segmen pembeli yang kamu target.

Tips #5 - Hindari Dana Bank sebagai modal awal!

Ini penting banget. Sebagai developer / pebisnis property pemula (bahkan yang sudah berpengalaman expert sekalipun) resiko akuisisi macet, konstruksi lambat, penjualan berat dan masalah-masalah lain rentan terjadi. Penulis sangat teramat menyarankan untuk tidak menggunakan dana Bank sebagai Modal di awal.

Jangan pernah percaya seminar-seminar bisnis property/perumahan tanpa modal. Karena sepengalaman penulis, in the end cara tersebut hanya akan menguntungkan perbankan dan membuat bisnis kamu tidak akan feasible/menguntungkan. Seminar tanpa modal semacam itu seringkali menyarankan menggadaikan sertifikat tanah yang kamu sudah akusisi. Margin bunga yang tinggi dari nilai tanah inilah yang akan membuat keuntungan kamu habis tergerus di Cost of Fund. Penggunaan dana bank baik untuk akusisi lahan atau mengambil kredit konstruksi untuk pembangunan is a big no-no.

Namun bila customer kamu ingin membeli menggunakan KPR, dan dana KPR itu bisa cair sebelum kamu serah terimakan si unit rumah go ahead. Karena lebih dari 70% pembelian property perumahan di Indonesia masih menggunakan KPR selain Cash dan Cash Bertahap.

Salah satu kunci penting bisnis property perumahan semakin lama waktu berjalan, nilai tanah semakin tinggi. Kalaupun rencana penjualan kamu meleset, in the end nilai property kamu tetap naik dan harga unit rumah kamu akan semakin meningkat, Kenaikan harga property ini akan menjadi benefit tersendiri, namun tetap tidak akan dapat melawan bunga bank per tahun yang semakin lama semakin besar bila kamu menjadikan dana bank sebagai modal di awal.

Mulai Action! Segera!