#gewerberaum

Vereinbart der zur Umsatzsteuer optierende Vermieter mit dem Mieter im Rahmen eines Gewerberaummietvertrages die Zahlung der jeweils gültigen Umsatzsteuer auf die Grundmiete, kann dies nach §§ 133, 157 BGB dahingehend ausgelegt werden, dass der Mieter - ohne dass dies im Vertrag so erwähnt wird - auch auf die von ihm zu tragenden Betriebskosten Umsatzsteuer zu zahlen hat.

Die Zahlung der Umsatzsteuer auf die Betriebskosten ist unabhängig davon, dass bei einzelnen Betriebskosten (wie Versicherungsbeiträge oder Grundsteuer) selbst keine Umsatzsteuer anfällt. Aufgrund der engen Verbindung der einzelnen Bestandteile des Umsatzes stellt sich dieser objektiv als eine wirtschaftliche Leistung dar, der insgesamt der Umsatzsteuer unterfällt.

BGH, Urteil vom 30.09.2020 - XII ZR 6/20 -

Das Angebot auf Abschluss eines Mietvertrages kann auch konkludent erfolgen.

Vereinbaren die Parteien in dem Vertragsentwurf, dass eine Partei den Vertrag unterzeichnen soll und dann der anderen überlassen soll, die dann das Angebot innerhalb einer bestimmten Frist annehmen soll, stellt alleine die Überlassung der Räumlichkeiten mangels anderweitiger ausdrücklicher Erklärung nicht die Annahme des Angebotes dar. Dies gilt erst Recht, wenn der Verwalter die Räume übergibt und den nur vom Mieter unterzeichneten Mieter unterzeichneten Vertrag zur Weiterleitung an den Vermieter mitnimmt.

Der Umstand, dass es sich um einen dem Schriftformerfordernis nach § 550 BGB unterfallenden längerfristigen Mietvertrag handelt, ist bei der Beurteilung ohne Belang, da der Verstoß gegen die Schriftform jedenfalls einen Vertrag mit einer Dauer von einem Jahr begründen würde.

Nimmt der Vermieter das Angebot nicht durch rechtzeitige Gegenzeichnung des Vertrages und Rückreichung an den Mieter an, ist kein Mietvertrag (auch bei vorangegangener Übergabe der Räume) abgeschlossen.

OLG Dresden, Hinweisbeschluss vom 30.09.2020 - 5 U 1275/20 -

§ 940a ZPO regelt die einstweilige Verfügung auf Räumung von Wohnraum gegen Dritte, die neben oder anstelle des Mieters die gekündigten Mieträume im Besitz oder Mitbesitz haben.

Streitig in Rechtsprechung und Literatur ist, ob die Norm auch in Analogie oder als Wertungsmaßstab im Rahmen des § 940 ZPO („Einstweilige Verfügung zur Regelung eines einstweiligen Zustandes“) für Geschäftsraummietverhältnisse angewandt werden kann. Dies wird im Ergebnis in den Entscheidungen des KG vom 09.05.2019 - 8 W 28/19 - (dieses wiederum unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung), des OLG Frankfurt vom 13.09.2019 - 2 U 61/19 - und des OLG München vom 12.12.2017 - 32 W 1939/17 – angenommen.

Das OLG Celle verneint den Erlass einer einstweiligen Verfügung, da es an dem Verfügungsgrund fehlen würde, auch wenn ein Räumungs- und Herausgabeanspruch des Vermieters gegen den Dritten anzunehmen ist. Der Verfügungskläger wird hier auf den Weg der Räumungs- und Herausgebeklage verwiesen. Das OLG begründet seine Entscheidung damit, dass der Gesetzgeber mit § 940a ZPO eine Wertungsentscheidung zu Wohnraum getroffen habe, die auf Gewerberaum nicht übertragbar ist.

OLG Celle, Urteil vom 09.01.2020 - 2 U 116/19 -

Wenn sich ein Unternehmen für einen (Filial-) Standort entscheidet, hat das in der Regel höhere Investitionen zur Folge, die auf die Laufzeit gerechnet sinnvoll sind, für kurze Zeit indes nicht. Überraschungen betreffend den Mietvertrag können da sehr schnell sehr unangenehm werden, zum Beispiel in einem Sanierungsgebiet, in dem ungenehmigte Gewerberaummietverträge (schwebend) unwirksam sein…