Styret Sameiet Rostedsgate 4

Dan-Robert Aronsen, Brannteknisk rådgiver, Norsk brannvern, 902 69 951.

Andreas W. Gulbrandsen, Branningeniør, Norsk Brannvern AS, 988 83 335 e-post: [email protected]

Hei alle i sameiet!

Da var nytt styre valgt. Pia og Karoline fortsetter som styremedlemmer, sammen med meg som styreleder. Nye sameieren i bakgården, Jesper Wallenius, har vi fått inn som vara. Veldig takknemlig for det.

Rusken er sen i år. Den tenkte vi å avholde neste onsdag den 27 fra klokka 1800. Vi holder på så lenge det trengs, og avslutter med noe spising. I år fikser vi container.

Rehabilitering av fasade ut mot Rostedsgate 4 er endelig på trappene. Arbeid begynner den 1. juni, og ferdigstilling er planlagt i uke 26. Vi har også hatt noen mindre lekkasjer fra tak i forgården og bakgården. Dette tas samtidig.

Canal digital har sendt oss forslag til ny kontrakt. De gamle Sagem dekoderne som vi har i fellesavtalen går straks ut av markedet. Deretter viI det ikke være mulig for dem å drive support på disse. De tilbyr derfor en ny avtale med de aller nyeste boksene fra ADB; T-We mini etter T-We PVR, som byttes ut vederlagsfritt og fortsetter i en avtaletide på 3 nye år. Styret holder på å diskutere hvilken løsning vi skal gå for. Mer info kommer snart.

Noen av sameierne har oppdaget sprekker i panel, og på fasade utenfor. Kan alle sammen ta en sjekk og melde inn om dere mener situasjonen har blitt tydelig forverret på kort tid, det vil si innen det siste året. Det har jo vært noe byggearbeid både i nabogård og ved Møllergata skole, som kan ha forårsaket skade.

Utbetaling fra meklingresultat skjer likevel i to omganger. Vår forretningsfører kontakter dere i nærmeste fremtid, om hvilken konto 1. utbetaling skal settes inn på. Siste innbetaling vil skje rundt november, om alt går som det skal.

Og en påminnelse. Husk at vi ikke kan sette søppelposer ved siden av søppelkassen. Alt må få plass oppi søppelkassen. Om ikke vil de ikke kaste søppelet vårt.

Ellers håper jeg det står bra til.

Hei sameiere! 

Vi kom til forlik med motparten i retten i går, og saken er i så måte avsluttet, til glede for både oss og dem. Det er imidlertid noen gjøremål igjen. Under redegjør jeg for resultatet, som både vi fra saksøkersiden, og våre advokater, er svært fornøyde med. Advokatene kommer også til å sende et skriv til dere der de redegjør for prosessen og deres syn på utfallet. Kommer etter hvert.

Vi ble sterkt anbefalt å gå med på løsningen av våre advokater. Dersom noen i lys av resultatet mener vi heller burde gått til sak, mener jeg å ha gode argumenter for at det ikke ville være lurt av oss. Håper dette kommer tydelig frem i redegjørelsen, og skulle noe være uklart ber jeg dere ta kontakt.

Når det gjelder resultatets økonomiske side, ber jeg dere vise diskresjon om dette, og holde det innad i sameiet. Årsaken kommer jeg tilbake til, men jeg ønsker å påpeke det allerede nå.

Fra motparten møtte alle tre eierne (to fra Rosted gate 6 AS + Bjarte Brønmo) med hver sine advokater, til sammen 6 personer. Vi var representert ved meg, styreleder i Møllergata 53 Andreas, samt vår advokat fra Wikborg/Rein. Meklingen startet 09.00 og ble avsluttet med signering av forlik 17.00.

Utgangspunktet vårt var å sitte igjen med fortjeneste prosessen sett i helhet. Vi gikk hardt ut, og måtte som forventet fire på kravet underveis. Motparten gikk tilsvarende lavt ut. Forliket endte som følger:

- Motparten betaler oss og Rosteds gate 4 til sammen 825 000 kroner. Delt på det totale antall seksjoner i våre to sameier tilsvarer dette kr. 37 500 pr. seksjon. (noe går til fratrekk for egne sakskostnader - se lenger ned)

- Motparten setter opp et hyggelig gjerde mellom Rosteds gate 4 og 6 for å unngå gjennomgang i våre portrom. Ved behov for port i dette gjerdet av eventuelle brannhensyn plikter motparten å sette inn en brannlås som kun skal benyttes ved rømning. Det er lite trolig behov for port. 

- Motparten har forpliktet seg til IKKE å selge eller leie ut boliger til bruk for sosialklienter. Det vil si at boligene ikke kan leies ut eller selges til kommunen til bruk som kommunalboliger. De truet nemlig med dette….

- Partene dekker egne sakskostnader. Her har vi fått en kjempefin avtale med Wikborg/Rein, som gjør at vi i Rostedsgate 4 ikke betaler mer enn 60 000 kroner for hele prosessen etter forføyningssaken. Forføyningssaken er hovedsakelig dekket av forsikring. Når det gjelder saksomkostningene til Brønmo i forføyningssaken er disse oppe til ny behandling, men vi risikerer ansvar for 50 000 kroner dersom tingretten ikke endrer sin forrige avgjørelse.

- Vi forplikter å medvirke til sletting av heftelsen. I dette ligger at vi må ha samtykke til sletting fra sameiene Rosteds gate 2, samt to gårder i Deichmans gate som også er inntatt som rettighetshavere i heftelsen, men som selv har satt opp et gjerde som hindrer adkomst. Motparten holder tilbake 200 000 kroner av totalbeløpet inntil heftelsen er slettet, men ikke utover to år. Da skal pengene overføres oss, uavhengig av om heftelsen er slettet. Det er på grunn av dette at erstatningsbeløpet vi har fått ikke skal meddeles f.eks. beboere i Rosteds gate 2 eller andre. De ville ikke ta risiko, og får således heller ikke tilsvarende fortjeneste. Vi ønsker allikevel at de samtykker til slettingen, og mener det da er hensiktsmessig at de ikke kjenner til erstatningsbeløpet. Øvrige punkter i forliket er imidlertid til glede for dette sameiet også.

 Noen tall:

 - Av 825 000 går 100 000 til Wikborg/Rein.

- Av 725 000 får vi 60% =435 000 (=33 460 pr. sameie)

- Ved tap i tingretten om Brønmos sakskostnader i forføyningssaken ender vi på 385 000 kroner (svar kommer i slutten av november). 

- 120 000 (60 % av de 200 000) betales ut så snart heftelse er slettet og uansett innen 2 år.

Til orientering har innsatsen til Wikborg/Rein vært upåklagelig i denne saken. De har hatt til sammen 5 ulike advokater engasjert, og skrevet titalls prosesskriv, avholdt lange møter, tatt telefoner og svart på mail til alle døgnets tider, med mer. De sier selv at ved vanlig salær ville prosessen ha kostet nesten det tredobbelte. Årsaken til at vi fikk denne gode prisen er etter min vurdering at de ville gjøre opp for oss etter å ha tapt forføyningsaken (som skulle være ren plankekjøring). Derfor fikk vi også "No cure no pay" i denne saken.

Når det gjelder erstatningen, er dette en erstatning for tapt adkomst til grøntområde. Sett til rettspraksis kan det argumenteres for at summen er høy. Motparten argumenterte med at beløpet utgjør et stort jafs i fortjenesten, og det er mulig vi ikke ville fått noe mer, men kanskje mindre, ved en dom i vår favør. Begge parter ønsket å slippe den tunge prosessen en rettssak er, og begge parter erkjente at de bar en risiko, men begge parter mente sin sak sto best. Vi anså det som en god utgang å komme i mål med en god slump penger som erstatning.

For å vise at vi kjempet hardt for pengene, vil jeg nevne at de siste 25 000 ble presset opp ETTER at motparten hadde gitt sitt "siste tilbud", Dette utgjør 15 000 rett på bok for vår del, noe som er mer enn det kanskje høres ut, etter mitt syn.

Når det gjelder bruken av pengene, tenker jeg at disse bør tilfalle sameiet, og brukes til oppussingsarbeider eller nedbetaling av gjeld. Foreløpig settes pengene inn på vår bok, så kan vi ta dette opp som avstemningssak på kommende årsmøte. Da kan vi stemme over flere forslag.

Så fort som mulig skal Andreas og jeg ta kontakt med Rosteds gate 2 som forpliktet, slik at de siste 200 000 (der vi får 6+% = 120 000) kommer fortest mulig.

styret 2014

Styreleder: Maiken Håvarstein  Styremedlemmer: Karoline Kristensen og Pia Thome

Styret 2013