#saag11

Gestora Rio Bravo anuncia aprovação da fusão do Fundo Santander Agências (SAAG11) e do Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11), conforme fato relevante divulgado nesta quarta-feira (15). Após a fusão, os cotistas do fundo imobiliário SAAG11 receberão cotas da RBVA11, na proporção de 0,83 cota do RBVA11 para cada cota do SAAG11. Após a incorporação o fundo do Santander deixará de ser negociado na bolsa de valores (B3), a partir de 20/04/2020. O fundo imobiliário RBVA11 será um dos 20 maiores fundos imobiliários, em valor patrimonial (P/VPA). Agora você deve estar se perguntando: Será que o Fundo Imobiliário Santander Agências FII Vale a Pena? Na minha análise do SAAG11, publicada final de março, eu já indicava que não valeria. O fator de risco é a alocação dos imóveis. O fundo imobiliário possui 98% de seus recursos alocados em imóveis locados para o Banco Santander, o risco da exposição ao setor bancário no SAAG11 se torna evidente.  Enquanto bancos decidem fechar cada vez mais agências, os fundos focados exclusivamente em agências bancárias percebem a necessidade de mudanças de foco.  É isso o que a gestão procura nessa fusão.  A incorporação do SAAG11 ao RBVA11 pretende criar um dos fundos imobiliários líderes no mercado, e o maior fundo no segmento de varejo de rua, marcando presença em pontos estratégicos e aproveitando a boa localização das agências de ambos os fundos. O fundo tem a evidente fragilidade de estar concentrado em agências bancárias com vencimentos de contratos próximos. Por este principal motivo, melhor é esperar para ver como serão as renovações de contrato para investir no fundo. Hoje há um risco muito elevado embutido neste investimento. Se você está procurando os melhores FIIs hoje para investir, tenho uma boa notícia. Estou disponibilizando o meu relatório com 3 Melhores FIIs para Receber Aluguéis. Baixe uma cópia e comece a ganhar renda de aluguéis, mesmo que tenha pouco dinheiro ou ainda não saiba como investir.

Fato Relevante Fusão SAAG11 e RBVA11

Fundo imobiliário SAAG11 será incorporado ao fundo RBVA11 em abril. O patrimônio total após a fusão será de aproximadamente 1,4 bilhão.  Porém, o fundo Santander Agências (SAAG11) tem os dias contados. A proposta que trata da incorporação dele ao fundo RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo), foi formalizada e divulgada em 21 de fevereiro.  Ambos fundos são administrados pela Rio Bravo DTVM, que afirma que a consolidação do patrimônio reduzirá custos e ampliará ganho de escala e eficiência, além de um aumento significativo da liquidez no mercado secundário.  O novo fundo passará a ter 83 imóveis, em 8 estados. Em área bruta locável, terá mais de 146 mil m2.  A proposta explica ainda como se dará a incorporação: cada cota do SAAG11 será convertida em 0,88299943 cota do RBVA11. O cálculo foi feito com data base em 31 de dezembro de 2019.  Na prática, a cada 100 cotas do SAAG11 que possua, o investidor receberá 88 cotas do novo fundo incorporado, que seguirá operando com o código RBVA11.  A extinção do SAAG11 (e o início do novo fundo incorporado) está prevista para o próximo 1º de abril.  Se você busca formas eficientes para aumentar seu patrimônio, deve investir nos melhores fundos imobiliários. Por isso, conhecer as características do SAAG11 é fundamental.  Neste artigo, você entenderá:  O que é SAAG11; Rendimentos do SAAG11;Rentabilidade do SAAG11;Resumo da carteira do SAAG11;Negociação e liquidez do SAAG11;Principais riscos do SAAG11;Vale a pena investir no SAAG11.  Leia até o final e descubra e o fundo imobiliário Santander Agências (SAAG11) vale a pena e deve entrar em sua carteira! 

O que é SAAG11 FII?

O código SAAG11 é utilizado para identificar o fundo imobiliário Santander Agências, administrado pela Rio Bravo Investimentos DTVM, de São Paulo, SP.  Trata-se de um fundo do tipo tijolo, onde a maior parte dos recursos é destinada a imóveis físicos. O objetivo do SAAG11 é adquirir ativos imobiliários de propriedade do Banco Santander e logo alugá-los à mesma instituição, em modalidade conhecida como sale and leaseback.  Iniciado em dezembro de 2012, a primeira emissão de cotas do SAAG11 trouxe ao mercado 4.014.340 cotas, comercializadas a R$ 100 cada uma.  Em dezembro de 2019, o valor de mercado do fundo era de R$ 810,9 milhões. Banner will be placed here

SAAG11 Rendimentos

No mês de janeiro de 21020, os rendimentos mensais do SAAG11 foram de R$ 0,97, o que equivale a 0,87% sobre o valor de cota no fechamento do mês.  Em 2019, os dividendos distribuídos pelo SAAG11 somaram R$ 11,02, correspondendo a 8,56% do valor de cota atual.  Veja a distribuição dos rendimentos do SAAG11 nos últimos 12 meses, com valores em reais.  JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez20190,870,910,910,910,910,930,930,930,930,930,930,9320200,97 Rendimentos SAAG11. Fonte: Relatório Gerencial. 

Rentabilidade SAAG11

O fundo SAAG11 fechou 2019 com rentabilidade total (cota ajustada) de 21,95%. Desde o início, a rentabilidade acumulada atingiu os 170,32%. 

Gráfico rentabilidade SAAG11 2013-2019. Fonte: Relatório Gerencial.

Resumo da Carteira do SAAG11 

A carteira do SAAG11 é composta por imóveis para renda acabados e títulos de renda fixa.  Os imóveis em carteira foram assumidos em sistema sale and leaseback, modalidade de compra e arrendamento, com foco exclusivo no Banco Santander.  Em dezembro de 2019, a alocação de ativos do fundo era de 98% em imóveis e 2% em renda fixa, conforme se vê na imagem abaixo. 

Gráfico Alocação de Ativos SAAG11 2013-2019. Fonte: Relatório Gerencial. Quantidade e Localização dos Ativos O fundo imobiliário SAAG11 conta com 28 propriedades distribuídas entre São Paulo, Minas Gerais, Paraná, Rio Grande do Sul,  Rio de Janeiro, Pernambuco e Ceará.   Em total, são 68.146 m2 de ABL (área Bruta Locável)  A maior parte de seus ativos (57%) está localizada no estado de São Paulo. 

Gráfico Alocação de Ativos por Estado SAAG11 2019. Fonte: Relatório Gerencial. AGÊNCIAS SP AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do ContratoNova Paulista693dez/22Avenida Paulista2.857dez/22Olivetti - Paulista1.010jul/23Berrini1.874dez/22Monções882dez/22Cons. Rodrigues Alves1.093dez/22Liberdade5.002dez/29São Mateus2.050jul/23Duque de Caxias2.107jul/23Santo André6.242dez/29Marechal Deodoro1.615jul/23Barão de Jundiaí6.439jul/23Santos4.505dez/22 AGÊNCIA RJ AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do ContratoOuvidor1.240dez/22Praça Pio X1.964dez/22Rio - Centro1.928dez/22Candelária1.040dez/22Volta Redonda2.920dez/22São Gonçalo - Alcântara1.090dez/22São Gonçalo - Centro951dez/22 AGÊNCIAS MG AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do ContratoBelo Horizonte4.192dez/22BH - Tiradentes2.156dez/22Juiz de Fora2.918dez/22 AGÊNCIAS CE AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do ContratoFloriano Peixoto2.220jul/23Pedro I2.511jul/23 AGÊNCIAS PR AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do ContratoMonsenhor Celso2.183jul/23 AGÊNCIAS RS AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do ContratoPorto Alegre2.107dez/22 AGÊNCIAS PE AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do ContratoRecife2.357dez/22

Negociação e Liquidez SAAG11

Em janeiro de 2020 foram negociadas 15.304 cotas do SAAG11, totalizando um volume de R$ 48,73 milhões.  A média diária no período foi de aproximadamente R$ 2,2 milhões.  Em 2019, o volume total de negociações foi de R$ 365,68 milhões. A média mensal se manteve ao redor dos 30,4 milhões.

Riscos do SAAG11

Os principais riscos do SAAG11 são: vacância, prazo de contrato, risco do inquilino e de concentração.  Vacância O risco de vacância se refere a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados e não gerem a renda esperada em aluguéis.  Ainda que a receita não exista, os gastos naturais do empreendimento seguem. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos de IPTU, taxas de condomínio e quaisquer outras.  Não há vacância no portfólio atual do SAAG11. Prazo do Contrato O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, já que cabe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado no vencimento.  No SAAG11, o cronograma de vencimento de contratos é o seguinte:  62% vence em 2022;27% vence em 2023;12% vence em 2029. 

Gráfico Vencimento de Contratos SAAG11 2019. Fonte: Relatório Gerencial. Risco do Inquilino O risco do inquilino é a inadimplência: sempre haverá a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento.  Esse risco é minimizado no SAAG11 através dos contratos atípicos, e da solidez da locatária.  Risco de Concentração O risco de concentração se refere à diversificação de ativos adotada pela gestão do fundo. Em fundos de tijolo, como é o caso do SAAG11, se avalia o risco observando a solidez da gestão, a distribuição de capital entre os ativos da carteira, sua localização e os locatários.  Todos os imóveis do SAAG11 foram adquiridos para atender as necessidades do Santander e estão locados para a entidade financeira. 

Dados do SAAG11

Veja agora os dados oficiais do SAAG11:  Razão Social: Santander Agências FDO INV IMOBCNPJ: 16.915.840/0001-1Gestor: Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda.Público Alvo: Investidores em geralSegmento: Gestão Passiva - RendaPatrimônio Líquido  (01/2020): R$ 627.292.921,93Taxa de Administração: 0,25 a.a. (ao ano) sobre o Patrimônio LíquidoTaxa de Performance: Não háInício do Fundo: 26 de dezembro de 2012Quantidade de Emissões: 2Número de Cotistas (01/2020): 16.072Número de Cotas do SAAG11: 5.631.512Regulamento do SAAG11Relatório Gerencial do SAAG11SAAG11 Site Oficial (RI) 

SAAG11 Subscrição

A subscrição é um direito que assegura ao investidor de fundos imobiliários manter seu percentual de participação no fundo antes nova emissão de cotas.  Na prática, o fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, tendo o cotista a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo. Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores. O fundo SAAG11 só realizou duas emissões, sendo a última em 2013. No entanto, é possível que após a incorporação do mesmo ao fundo imobiliário RBVA11 sejam anunciadas novas emissões.  A proposta de consulta formalizada, divulgada em fevereiro (23), fala da possibilidades de emissões após a fusão, ainda este ano. 

Dúvidas sobre SAAG11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o SAAG11. Como comprar SAAG11? A compra de cotas do fundo SAAG11 é feita através das corretoras de valores. Por isso, os primeiros passos são abrir sua conta e transferir o valor que deseja investir.  Depois, basta acessar o Home Broker, selecionar o fundo por seu código (SAAG11), informar o número de cotas e o valor a pagar.  Então, é só enviar a ordem de compra e aguardar a confirmação.  Onde achar o informe de rendimentos do SAAG11? O informe de rendimentos do SAAG está disponível no site da Bovespa, na página dedicada ao fundo. Acesse a aba ‘relatórios financeiros’.  Onde achar o relatório gerencial do SAAG11? O relatório gerencial do SAAG11 é disponibilizado página do fundo. Além disso, é encontrado neste mesmo artigo, na seção Dados do SAAG11. 

SAAG11 Vale a Pena?