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Gestora Rio Bravo anuncia aprovação da fusão do Fundo Santander Agências (SAAG11) e do Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11), conforme fato relevante divulgado nesta quarta-feira (15). Após a fusão, os cotistas do fundo imobiliário SAAG11 receberão cotas da RBVA11, na proporção de 0,83 cota do RBVA11 para cada cota do SAAG11. Após a incorporação o fundo do Santander deixará de ser negociado na bolsa de valores (B3), a partir de 20/04/2020. O fundo imobiliário RBVA11 será um dos 20 maiores fundos imobiliários, em valor patrimonial (P/VPA). Agora você deve estar se perguntando: Será que o Fundo Imobiliário Santander Agências FII Vale a Pena? Na minha análise do SAAG11, publicada final de março, eu já indicava que não valeria. O fator de risco é a alocação dos imóveis. O fundo imobiliário possui 98% de seus recursos alocados em imóveis locados para o Banco Santander, o risco da exposição ao setor bancário no SAAG11 se torna evidente.  Enquanto bancos decidem fechar cada vez mais agências, os fundos focados exclusivamente em agências bancárias percebem a necessidade de mudanças de foco.  É isso o que a gestão procura nessa fusão.  A incorporação do SAAG11 ao RBVA11 pretende criar um dos fundos imobiliários líderes no mercado, e o maior fundo no segmento de varejo de rua, marcando presença em pontos estratégicos e aproveitando a boa localização das agências de ambos os fundos. O fundo tem a evidente fragilidade de estar concentrado em agências bancárias com vencimentos de contratos próximos. Por este principal motivo, melhor é esperar para ver como serão as renovações de contrato para investir no fundo. Hoje há um risco muito elevado embutido neste investimento. Se você está procurando os melhores FIIs hoje para investir, tenho uma boa notícia. Estou disponibilizando o meu relatório com 3 Melhores FIIs para Receber Aluguéis. Baixe uma cópia e comece a ganhar renda de aluguéis, mesmo que tenha pouco dinheiro ou ainda não saiba como investir.

Fato Relevante Fusão SAAG11 e RBVA11

Fundo imobiliário RBVA11 anuncia proposta de incorporação do fundo SAAG11 e planeja nova emissão de cotas.  O fundo imobiliário Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) divulgou em 21 de fevereiro sua proposta de consulta formalizada, que fala sobre a incorporação do fundo SAAG11 (Santander Agências).  Ambos fundos são administrados pela Rio Bravo DTVM, e juntos somariam capital aproximado a R$ 1,4 bilhão.  O objetivo da incorporação é ampliar a relevância do fundo no mercado, mantendo forte presença em pontos estratégicos.  A proposta ainda estuda a possibilidade de novas emissões ao longo do ano, e a subida da taxa de administração do fundo, que hoje é de 0,351%, para 0,651%.  As reuniões presenciais para esclarecimentos acontecem até 07 de março. A data de início do fundo incorporado, e a extinção do SAAG11, deve ocorrer em 1º de abril.  Se você busca formas eficientes de ampliar seu patrimônio, deve investir nos melhores fundos imobiliários. Por isso, conhecer as características do RBVA11 é essencial.  Neste artigo você entenderá:  O que é RBVA11;Rendimentos do RBVA11; Resumo da carteira do RBVA11;Negociação e Liquidez do RBVA11;Principais riscos do RBVA11;Se o RBVA11 vale a pena.  Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) vale a pena e deve entrar em sua carteira! 

O que é RBVA11 FII?

O código RBVA11 FII identifica o fundo imobiliário Rio Bravo Renda Varejo, administrado pela Rio Bravo DTVM Ltda., com sede em São Paulo, SP.  O fundo RBVA11 faz parte do IFIX  e é do tipo tijolo, onde os recursos são investidos em imóveis físicos, com o objetivo de gerar renda regular com aluguéis e ganho de capital. A política de investimento é focada em imóveis comerciais do segmento de varejo e agências bancárias. São aceitos investimentos em imóveis já construídos, ou em formato built to suit e buy to lease.  Nesses formatos, os imóveis são construídos ou adquiridos para atender as necessidades do locatário.  A primeira emissão foi em setembro de 2012 e trouxe ao mercado 300 mil cotas, vendidas a R$ 1 mil cada.  Seu patrimônio em janeiro de 2020 era de R$ 743,2 milhões.  Banner will be placed here

RBVA11 Rendimentos

Os rendimentos mensais do RBVA11 em janeiro de 2020 foram de R$ 0,90 por cota, o que significa 0,71% sobre o valor de cota no fechamento do mês.  Nos 12 meses anteriores, os dividendos somaram R$ 11,75, correspondendo a 7,84% do valor de cota atual. Veja a distribuição de rendimentos do RBVA11 nos últimos 12 meses, valores em reais. JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez20197,508,508,508,509,001,490,900,900,900,900,901,4120200,90 Rendimentos RBVA11. Fonte: Relatório Gerencial.  Cabe comentar que em junho de 2019 houve o desdobramento de cotas na proporção de 10 para 1. Assim, cada cota foi dividida em outras 10, o que explica a diminuição dos rendimentos mensais do RBVA11. 

Resumo da Carteira do RBVA11 

A carteira do RBVA11 é composta majoritariamente por imóveis, mas conta com pequena parcela investida em cotas de outros fundos imobiliários.  A posição em janeiro de 2020 era a seguinte:  Imóveis: 72%Fundos de investimento: 2,5%

Alocação de ativos RBVA11. Fonte: Informe mensal Em fevereiro de 2020, o fundo contava com 78.259,61 m2 de área bruta locável total, distribuídos entre o Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais, Pernambuco e Distrito Federal.   O maior locatário do fundo é o banco Caixa Econômica Federal, que responde pelos contratos de 44 dos 55 imóveis do fundo, e 74% do patrimônio líquido.  Além do banco, os locatários do RBVA11 são grandes players no mercado de varejo e alimentação, como as lojas C&A e Centauro e o Restaurante Nobu.

Participação % do patrimônio Líquido RBVA11. Fonte: Rio Bravo Renda Varejo. Quantidade e Localização dos Ativos O fundo imobiliário possui 44 imóveis locados para a Caixa, 9 imóveis com operações no setor de varejo, esportes e alimentação, uma participação em shopping center e um terreno de 434 m2 localizado em São Paulo.  Seus ativos estão localizados em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Pernambuco e Distrito Federal.  O fundo marca presença em 20 cidades diferentes, sendo que 85% do patrimônio do fundo se localiza em grandes capitais. A cidade de São Paulo é a responsável por 51% da receita contratada. 

Receita por cidade RBVA11. Fonte: Rio Bravo Renda Varejo. IMÓVEIS - VAREJO LocatárioABL (em m2) Término do ContratoC&A917fev/30Centauro2.551jul/39Nobu1.365out/22Pão de Açúcar Brooklin3.793dez/29Pão de Açúcar São Bernardo2.365dez/29Extra2.780dez/29Pão de Açúcar Campinas3.167dez/29Pão de Açúcar Recife4.587dez/29Pão de Açúcar Brasília2.601dez/29 PARTICIPAÇÃO EM SHOPPING CENTER EmpreendimentoABL Total (em m2) ParticipaçãoShopping Iguatemi SP48.8880,125% AGÊNCIAS BUY TO LEASE - SP AgênciaABL (em m2) Término do ContratoSacomã1,785out/27Barra Funda1.293out/22Santa Cecília1.206out/27Capão Redondo1.448out/22Guaianazes2.475out/22Guarapiranga1.312out/27Imirim1.384out/27Itaquaquecetuba2.342out/22Jardim da Saúde1.833out/27Planalto Paulista1.299out/22Pirituba1.368out/22Quitaúna2.250out/22Senador Queirós1.447 out/22Bonsucesso938ago/23Ferraz de Vasconcelos954ago/25Itaquera912mai/24Jaraguá1.335fev/25São Mateus938set/24São Miguel Paulista1.025abr/24Pátio do Colégio749nov/29Pedro Vicente814nov/29 AGÊNCIAS BUY TO LEASE- RJ AgênciaABL (em m2)Término do Contrato14 Bis1.900out/22Av. Chile1.140out/22Bandeira1.339out/27Ipanema510out/22Leme697out/22Méier1.484out/22Nova Iguaçu3.256out/22Rec. dos Bandeirantes919out/22Nilo Peçanha1.388out/27 AGÊNCIAS BUY TO LEASE - MG AgênciaABL (em m2)Término do ContratoInconfidência2.373 m2out/22Venda Nova2.585 m2out/22 AGÊNCIAS BUILT TO SUIT - SP AgênciaABL (em m2)Término do ContratoHebraica323 jan/24Vila Mascote753 mai/25Italianos521out/25Paes Leme910set/25Parque Maria Helena581dez/24Jundiapeba597fev/26Rio Claro543dez/26Mutinga804jul/25Cipó-Guaçu549ago/25Campo Limpo (terreno)434 AGÊNCIAS BUILT TO SUIT - RJ AgênciaABL (em m2)Término do ContratoAv. Presidente Wilson735dez/24Estrada Rio do A571nov/28 AGÊNCIAS BUILT TO SUIT - MG AgênciaABL (em m2)Término do ContratoIndustrial552jan/27

Negociação e Liquidez RBVA11

No mês de janeiro de 2020, foram negociadas 8.678 cotas do RBVA11, somando um volume total de negociações de R$ 45,97 milhões, o que corresponde a aproximadamente R$ 2,1 milhões por dia.  O fundo vem apresentando ganhos de liquidez desde sua transformação para a gestão ativa, que ocorreu em maio de 2018.  No gráfico, veja a comparação do volume de negociações desde o início e no primeiro ano de gestão ativa. 

Volume de negociações RBVA11. Fonte: Rio Bravo Renda Varejo.

Riscos do RBVA11

Os principais riscos do RBVA11 são: Vacância, Prazo do Contrato, risco do inquilino e de concentração.  Vacância O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis.  Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras. Em janeiro de 2020, a taxa de vacância do RBVA11 era de 0,12% do patrimônio. Prazo do Contrato O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término.  No RBVA, 62% de seus contratos vencem de 2024 em diante. 

Vencimento de contratos RBVA11. Fonte: Rio Bravo Renda Varejo. Risco do Inquilino O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações.  O risco é minimizado no RBVA através de contratos atípicos com locatários sólidos em sua área de atuação.  Risco de Concentração O risco de concentração se refere a diversificação de ativos adotada pela gestão.  Em fundos de tijolo, como o RBVA11, esse risco é avaliado pela solidez da gestão, distribuição do capital entre os diferentes ativos da carteira, localização desses ativos e locatários.  A maior parte dos imóveis do RBVA11 (74%) foram construídos ou comprados para atender as necessidades da Caixa, e estão locados para a entidade financeira.

Dados do RBVA11

Veja agora os dados oficiais do RBVA11:  Razão Social:Fundo de Investimento Imobiliário Rio Bravo Renda Varejo - FIICNPJ: 15.576.907/0001-70Gestor: Rio Bravo InvestimentosPúblico Alvo: Investidores em geralSegmento: Gestão Ativa - Desenvolvimento para RendaPatrimônio Total (01/2020): 743.205.352,49 Taxa de Administração:0,351% a.a. (ao ano) sobre o patrimônio líquidoTaxa de Performance: Não háInício do Fundo: 01 de novembro de 2012Quantidade de Emissões: 2Número de Cotistas (01/2020): 12.339Número de Cotas do RBVA11: 5.721.310Regulamento do RBVA11Relatório Gerencial do RBVA11RBVA11 Site Oficial (RI)

RBVA11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão. Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo. Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores. O RBVA11 ainda não realizou nenhuma oferta de subscrição dirigida aos investidores em geral. Sua segunda emissão de cotas foi em setembro de 2019, destinada apenas a investidores profissionais. A proposta de consulta divulgada em fevereiro (21) fala da possibilidade de novas emissões ainda este ano.

Dúvidas sobre RBVA11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o RBVA11. Como comprar RBVA11? A compra de cotas do RBVA11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.  Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (RBVA11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.  Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.  Onde achar o informe de rendimentos do RBVA11? O informe de rendimentos do RBVA11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Você ainda o pode encontrar neste mesmo artigo, em Dados do RBVA11. Onde achar o relatório gerencial do RBVA11? O relatório do RBVA11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do RBVA11. 

RBVA11 Vale a Pena?