#newsec

Pasak tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacijų įmonės „Newsec“ analitiko Gintaro Toločkos, nors daug kas prieš kelerius metus prognozavo, kad šiuo metu Vilniuje duris atveriantys verslo centrai neras nuomininkų ir stovės tušti, prognozės nepasitvirtino.

„Šiandien atidaromuose biuruose 70 – 90 proc. ploto jau yra užimta, o keli mėnesiai po atidarymo jie būna pilnai užimti. Net 2018 – 2019 m. atsidarysiančiuose biuruose šiandien jau yra išnuomota apie 50 proc. ploto. Taigi Vilniaus biurų rinka turės erdvės toliau augti net ir po 2019 metų“, – sako jis.

Analitiko manymu, augimo prognozei pagrindo suteikia ir kol kas kuklūs Vilniaus modernių biurų ploto skaičiai. 2017 m. III ketvirčio pabaigoje Vilniuje buvo 566,4 kv. m ploto modernių biurų – vienam miesto gyventojui tokių patalpų tenka tik apie 1,04 kv. m.

„Net kaimyninių šalių kontekste atrodome kukliai, nes modernaus biuro ploto tenka daugiau tiek Latvijos, Estijos ar Lenkijos didžiųjų miestų gyventojams, pavyzdžiui, Varšuvoje šio ploto tenka apie 2 kv. m gyventojui. Vakarų Europos valstybėse – 3 kv. m ar dar daugiau“, – vardija G. Toločka.

Neramumų rinkoje neįžvelgia

„Newsec“ Tarpininkavimo paslaugų grupės vadovė Jurgita Šilaikytė pastebi, kad panašus aktyvumas Vilniaus biurų rinkoje buvo užfiksuotas prieš dešimtmetį. Pavyzdžiui, 2008-2009 m. buvo įgyvendinami 13 biurų projektų, kurių bendras plotas siekė apie 135 000 kv. m, o per artimiausius kelis metus sostinės rinką turėtų papildyti 140 000 kv. m biurų ploto. Nuomos kainos taip pat kyla, tiesa, prieš dešimtmetį buvusio piko jos dar nepasiekė. 2008 m. A klasės pastatuose kainos siekė apie 18–20 Eur / kv. m, o dabar tos pačios klasės pastatuose jos svyruoja nuo 15 iki 17 Eur/ kv. m.

Vis dėlto J. Šilaikytė teigia, kad dabartinė situacija yra gerokai kita, nes saugiklius įdiegė tiek bankai, tiek vystytojai.

„Dabar yra kitokia rinka, nuomininkai, vystytojai, kitoks ir finansavimas. Nuomininkai šiandien nevengia sudarinėti sandorių pagal kuriuos į biurą bus įsikraustoma po 2 metų, dauguma projektų vykdomi sakingai ir nuosekliai, turint inkarinį, stiprų nuomininką ar net iš anksto visiškai užimtą pastatą“, – sako „Newsec“ atstovė.

Palyginus su II 2017 m. ketvirčiu, III ketvirtį Vilniuje nuomojamo biurų ploto rinkoje padaugėjo 4,8 proc. Šiuo laikotarpiu buvo atidaryti net keturi verslo centrai: A klasės „Park Town I“ (89 proc. užimtumas), A klasės „Narbuto 5“ (97 proc. užimtumas), A klasės „Green Hall 2“ (70 proc. užimtumas), B klasės „Eleven“, kurio užimtumas atidarymo dieną siekė 65 proc.

Laisvos erdvės augimas bus nedidelis

Nauji duris atvėrę verslo centrai kilstelėjo Vilniaus biurų vakansijos (laisvos biuro erdvės) rodiklį, tačiau pokytis buvo mažesnis, nei tikėtasi: vidutinė biurų vakansija pasiekė 5 proc. (A klasės – 3,1 proc., B klasės – 6 proc.).

Prognozuojama, kad Vilniuje sėkmingai kuriantis naujiems verslo centrams, biurų vakansija ir toliau nežymiai augs. Tikimasi, kad paskutinį šių metų ketvirtį rinką papildys dar 140 000 kv. m biurų ploto. Šiuo metu įgyvendinama dešimt iš 14-os verslo centrų projektų. Daugiau nei 80 proc. statomų objektų bus A klasės biurai centriniame verslo kvartale.

„Vystytojai plėtoja aukščiausios klasės biurus patraukliausiose miesto vietose, nes rinkoje jų pasiūla yra mažiausia, todėl juos išnuomoti yra gerokai lengviau. Vakansija A klasės biuruose yra beveik dvigubai mažesnė nei B klasės objektuose“, – sako G. Toločka.

Analitiko teigimu, vakansijai ateityje nežymiai augant, biurų nuomos kainos Vilniuje turėtų išlikti panašiame lygyje . Pašnekovo manymu, 2018 – 2019 m. vidutinės vakansijos rodiklis Vilniuje galėtų padidėti iki 6 proc., maksimaliai – iki 7 proc. Biurai ir mažmeninės prekybos turtas išlieka patraukliausiais komercinio NT segmentais – Europoje šioms sritims skiriama apie 65 proc. visų investicijų į NT. Rinkoje tai vis dar vertinama kaip viena saugiausių investicijų.

Tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Newsec“ surengtame komercinio nekilnojamojo turto rinkos apžvalgos pristatyme ekspertai aiškino, kad 2008 m. finansų krizės pamokos yra išmoktos, o po jos įdiegti saugikliai, apsaugantys rinką nuo perkaitimo, veikia efektyviai.

Prieš ankstesnes finansų krizes pasaulyje buvo fiksuojami dideli BVP ir kitų parametrų augimai, ekonomika kai kuriuose regionuose augo net dviženkliais procentais. Dabar to neužfiksuojama, BVP augimas pasaulyje gerokai stabilesnis ir siekia 2-3 proc.

Anot „Newsec“ analitiko Gintaro Toločkos, komerciniai bankai vis griežčiau žiūri į NT projektų finansavimą ir kelia daugiau sąlygų, todėl nepatyrusiems rinkos žaidėjams vis sunkiau pasiimti paskolas ir finansuoti savo projektus.

„Komercinio nekilnojamojo turto rinkoje burbulas nesiformuoja. Visi rodikliai rodo, kad esame augimo stadijoje, bet jis yra atidžiai prižiūrimas centrinių ir komercinių bankų, tiek kitų priežiūros institucijų. Neapibrėžtumą rinkoje kursto tik neprognozuojami politiniai veiksniai, planuojamas palūkanų normos didinimas“, – pasakoja G. Toločka.

G. Toločka pastebi, kad Vilnius Europoje vis dar turi vieną mažiausių laisvos biuro erdvės rodiklių, todėl yra erdvės plėtoti ir naujus biurų kompleksus.

„Vakarų Europos valstybių sostinėse vienam gyventojui tenka net 3 ar daugiau kv. m modernaus biuro erdvės. Mus gerokai lenkia net kaimyninės valstybės, kuriose vienam gyventojui tenka apie 1,5-2 kv. m.

Vilniuje šis rodiklis siekia tik 1 kv. m. vienam gyventojui, o tai mažas rodiklis, pagal kurį atsiliekame ne tik nuo kitų Baltijos šalių sostinių, bet ir nuo didesnių Lenkijos miestų. Todėl apie rinkos perkaitimą kalbėti negalime, augimui dar yra nemažai erdvės “, – aiškina „Newsec“ analitikas.

G. Toločka atkreipia dėmesį, kad pastaruoju metu Lietuva susilaukia vis daugiau investuotojų dėmesio iš anksčiau Baltijos regione apskritai neinvestavusių šalių.

„Per pastaruosius metus Lietuva prisiviliojo net keletą didesnių investuotojų iš netradicinių šalių. Jei anksčiau komercinio NT rinkoje dominavo Skandinavijos šalys, Rusija ir vietiniai investuotojai, tai šiemet turime ir amerikiečių „W.P. Carey“, prancūzų „Corum“, o visai neseniai paskelbta, kad buvusią centrinę „Snoro“ būstinę įsigijo investuotojai iš Kinijos. Prognozuojame, kad tokių pavyzdžių ateityje turėti tik daugėti“, – sako „Newsec“ analitikas.

Patraukliausiais komercinio NT segmentais išlieka biurai ir mažmeninės prekybos turtas. Rinkoje tai vis dar vertinama, kaip saugiausia investicija, nors grąžos mažėja, o investavimo mąstai stabtelėjo. Tiesa, G. Toločka pabrėžia, kad investuotojai vis aktyviau ieško ir naujų galimybių, nešančių didesnę grąžą. Vienas tokių sektorių yra Lietuvoje itin augantis logistikos segmentas.

„Europoje logistikos sektorius auga daugiau nei 10 proc. kasmet. Baltijos regione industriniame logistikos segmente sandorių vertė jau antrus metus iš eilės viršys 100 mln. eurų. Investuojant į logistikos segmentą grąža per metus gali būti 1,5-2 proc. punktais didesnė. Kadangi šiuo metu rinkoje yra nemažas kiekis laisvų pinigų, investuotojai imasi rizikingesnių, bet pelningesnių sektorių“, – sako „Newsec“ analitikas.

Vienas iš pagrindinių „PropTech“ renginio pranešėjų „Stronghold Invest“ verslo vadovas Daniel Kraft pasakojo, kad technologijos neišvengiamai daugiau galios suteiks pirkėjui, o NT įmonės turės prisitaikyti prie šio pokyčio, kartu išnaudodamos technologines naujoves mažinant kaštus ir gerinant vartotojo patirtį.

„Šiandien nekilnojamojo turto technologijos („proptech“) yra ten, kur finansinės technologijos („fintech“) buvo prieš dešimt metų. Didžiosios finansų įmonės jau seniai suprato, kad neinvestuodamos į inovacijas, jos galiausiai praras vartotojus, kurie pasirinks naujas ir patogesnes paslaugas. Tokie ir panašūs iššūkiai kyla ir nekilnojamojo turto rinkoje“, – pasakoja „Stronghold Invest“ verslo vadovas Daniel Kraft.

Anot jo, nekilnojamojo turto rinka iki šiol yra itin konservatyvi. Nepaisant technologijų plėtros, didžiąją dalį veiksmų nuomojant biurą iki šiol reikia atlikti „gyvai“ susitinkant su pardavėju ar brokeriu, derantis dėl kainos ir keliaujant į skirtingas valstybines institucijas pildyti dokumentų.

„Jei šiandien norite išsinuomoti ar pirkti nekilnojamąjį turtą, kitoje pusėje dažniausiai bus profesionalus derybininkas, kuris stengsis išlaikyti kuo aukštesnę NT kainą ar net įtikins jus rinktis nebūtinai tinkamiausią variantą. Pirkėjas ar nuomininkas šiuo atveju atsiduria silpnesniojo pozicijoje – jis nevaldo informacijos apie NT rinką, nežino visos pasiūlos, kainų. Ir tai nėra geroji vartotojo patirtis – turime leisti svarstyklėms nusvirti į vartotojo pusę ir suteikti jam daugiau galios. Šis pokytis ateis neišvengiamai, o išliks tie, kurie sugebės prisitaikyti“, – sakė „Stronghold Invest“ verslo vadovas Daniel Kraft.

Iki 2025 m. nekilnojamasis turtas taps daugiausiai energijos suvartojančia industrija pasaulyje. Anot D. Kraft, tai yra ir iššūkis, ir galimybė nekilnojamojo turto sektoriaus įmonėms. Naudojant didžiuosius duomenis ir dirbtinį intelektą bei vystant išmaniųjų pastatų technologijas bus galima sutaupyti iki 40 proc. išlaidų energijai, 30 proc. išlaidų techninei priežiūrai bei suteikti klientui geresnį aptarnavimą.

„Įsivaizduokite, kad jūsų pastate esančiame oro kondicionieriuje ar radiatoriuje atsiranda problema – įrenginiai dar veikia, bet didelė tikimybė, kad artimiausiu metu jie suges. Naudojant didžiuosius duomenis pastato valdytojas gali pastebėti iškilsiančias problemas ir atlikti reikiamus veiksmus dar prieš sugendant įrangai. Vartotojas tokiu atveju problemų net nepastebi ir jam nereikia švaistyti savo laiko tokioms smulkmenoms. Iš esmės tokios techninės galimybės jau egzistuoja, reikalingas tik platesnio masto bendradarbiavimas tarp informacinių technologijų ir nekilnojamojo turto sektoriaus“, – sako „Stronghold Invest“ vadovas.

Kalbėdamas apie ateitį pašnekovas pasakoja, kad tiksliai nuspėti technologijų efekto neįmanoma, tačiau NT rinkos žaidėjai turi žengti kartu su IT startuoliais ir atitinkamai pakreipti savo veiklą.

„Pastatai statomi ir įrengiami dešimtmečiams – juose numatomos ir parkavimo vietos, kurias plėsti ar sumažinti ateityje sunku. Kaip šiandien numatyti teisingą parkavimo vietų skaičių, jei netolimoje ateityje savaime važiuojantys automobiliai sumažins transporto priemonių skaičių gatvėse iki 80 procentų? Turime apie tai mąstyti ir dirbti kartu su technologijų plėtotojais“, – sakė D. Kraft.

Anot konferencijoje taip pat dalyvavusio tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Newsec“ strateginio vystymo ir skaitmenizacijos vadovo Tomi Ventovuori, nekilnojamojo turto industrija neturi iš pagrindų keisti savo verslo modelio, pokyčiai vyksta stebint inovacijas bei jas pritaikant ar įsigyjant startuolius, kurie geba pagerinti procesą ar išspręsti vieną konkrečią verslo problemą.

„Komercinio nekilnojamojo turto industrija yra labai sudėtinga – joje dalyvauja daug žaidėjų, o turto įsigijimų procesas neišvengiamai yra labai ilgas. Jeigu atsiranda startuolis, kuris pasiūlo išbandytą technologiją, kaip supaprastinti NT perdavimo ar nuomos procesą, išlaikant aukščiausius kokybės standartus, labai tikėtina, kad didžiosios industrijos įmonės nusipirks jį ir integruos jo sukurtą technologiją“, – aiškina T. Ventovuori.