MXRF11: Fundo Imobiliário Maxi Renda Vale a Pena?
Após terminar 2019 com rentabilidade de 37,89%, o fundo Imobiliário Maxi Renda (MXRF11) inicia o ano buscando manter seu crescimento utilizando estratégia de subscrição.
O fundo MXRF11 abriu 2020 com uma nova emissão de ações, utilizando a subscrição como atrativo para captar recursos entre seus cotistas.
A nova emissão levanta recursos que permitirão a continuidade do desenvolvimento do fundo imobiliário, aumentando sua relevância no mercado.
Fundo do tipo híbrido, o MXRF11 possui portfólio diversificado e gerido por profissional, com três frentes de investimentos principais:
títulos de dívidas imobiliárias;ativos imobiliários;outros fundos.
Se você busca formas mais eficientes de aumentar seu capital, certamente estará se perguntando: Será que o MXRF11 vale a pena?
Neste artigo, você vai entender:
O que é MXRF11;Rendimentos do MXRF11;Resumo da carteira do MXRF11;Riscos do MXRF11;Se vale a pena investir no MXRF11.
Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário MXRF11 Vale a Pena!
O código MXRF11 designa o Fundo Imobiliário Maxi Renda, administrado pela BTG Pactual e gerido pela XP Vista Asset Management Ltda, de São Paulo, SP.
Iniciado em 13 de abril de 2012, o MXRF11 é um fundo híbrido.
Seu objetivo é gerar ganhos investindo em ativos financeiros lastreados em imóveis e seu portfólio é misto.
A carteira do MXRF11 é composta por papéis de dívidas, cotas de outros FIIs e empreendimentos imobiliários comerciais e residenciais.
A primeira emissão de cotas foi de R$ 1 milhão, com preço de emissão de R$ 100.
Seu patrimônio inicial era de R$ 53,88 milhões. Em dezembro de 2019 o patrimônio líquido já superava os R$ 764 milhões.
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O processo de gestão do fundo imobiliário MXRF11 possui 4 objetivos: crédito, estruturação, operação e geração de oportunidades.
CréditoTanto para as operações de Crédito (CRI) como de Permutas, são elaborados:
- Estudos e projeções fundamentalistas;
- Fluxo de caixa completo;
- Indicadores e comparação com o mercado;
- Análise do grupo corporativo;
- Análise do Track Record;
- Análise do Board de diretores e de suas diretrizes estratégicas;
- Análise da estrutura e garantias que compõem a operação.EstruturaçãoOperações originadas dentro da XP Asset Management são estruturadas por integrantes da própria gestora de forma a proporcionar:
- Contratos robustos que trazem segurança para o FII;
- Elaboração de travas e mitigastes de riscos nas operações detidas pelo FII;
- Estruturas em que o FII captura benefícios que a alavancagem proporcionam ao devedor – Kickers;
- Para as Permutas, blindar o FII dos riscos de construção.OperacionalEngenharia: Gestão de Obras, Controle de Seguros.
- Permutas: Valuation mensal dos Projetos, (TIR), Controle Financeiro dos Projetos, Controle do Repasse.
-Controle de obrigações: Controle de garantias e demais obrigações contidas na estrutura das operações.
- Controle de Crédito: Monitoramento de Covenants, Indicadores de Lastro, Conciliação dos Créditos. Oportunidades- Geração de Alfa: Identificação de oportunidades de reciclagem do portfólio investido, vendendo ativos de crédito (CRI) com compressão de taxa, gerando ganho de capital para o Fundo;
- Originação direta pela gestora economiza fees de eventuais intermediários e resulta em taxas de retorno maiores para o FII Maxi Renda;
- Identificação de oportunidade na originação de Dívida (CRI) e Permutas, gerando uma solução financeira às empresas tomadoras do crédito e às Incorporadoras que conseguem gerar mais escalabilidade em seu business.
* Fonte: XP Vista Asset Management.
Tese de Investimentos do MXRF11
A seleção dos investimentos feitos no fundo imobiliário MXRF11 é dividido de acordo com o tipo de ativo: CRI e Imobiliário Residencial.
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)
A teste de investimentos nos CRI deve conter os critérios de seleção para constituir um fundo com geração de renda:
CRI´s Corporativo: contratos que possuem uma empresa como principal devedora CRIs de longo prazo reajustados por inflação ou CDI;Desmobilização (Sale and Lease-Back)1 e (ii) Construção Customizada (Built to Suit)Sem restrição de segmento;CRI com bom risco de Crédito (High Grade) e com Garantia Real;Rentabilidade alvo médio de CDI + 1,5% a.a. ou 150bps de prêmio sobre a NTN-B equivalente;CRIs com bom risco de crédito trazem mais liquidez para o papel;Mercado Primário e Secundário.
Imobiliário Residencial | Permutas Financeiras
A teste de investimentos nos CRI deve conter os critérios de seleção abaixo com foco em um pequeno upside de ganho de capital:
Projetos na grande São Paulo;Rentabilidade Mínima alvo: INCC + 14,5% a.a;Bons parceiros Incorporadores;Sem restrição de segmento;Participação relevante do parceiro incorporador para manter o comprometimento com o projeto;Rentabilidade alvo médio de CDI + 2% a.a. ou 200bps de prêmio sobre a NTN-B equivalente;Contratos Robustos com mitigação dos principais riscos da Incorporação (Custo Obra, Embargos, Atrasos de Obras e Preços de Vendas);Mercado Primário e Secundário.
Os rendimentos mensais do MXRF11 somaram R$ 0,95 em 2019. O dividendo pago em dezembro foi de R$ 0,13, o que significa 1,11% do valor de cota.
O maior retorno do período (R$ 0,17) foi registrado no mês de outubro.
Desde a oferta pública, os rendimentos foram de R$ 7,36, totalizando 63,09% por cota.
Resultado Financeiro e Distribuição por Cota nos últimos 12 meses:
Gráfico MXRF11 Resultado Financeiro e Distribuição Cotas. Fonte: Relatório Gerencial.
Resumo da Carteira do MXRF11
A carteira do MXRF11 é formada por 3 focos de investimento: CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), Ativos Imobiliários e Fundos Imobiliários.
No final do terceiro trimestre de 2019 o portfólio apresentava a seguinte composição:
Carteira de CRI: 79,8%Carteira de Ativos Imobiliários: 11,9%Carteira de Fundos Imobiliários: 3,5%Em caixa: 4,8%
Gráfico MXRF11 Investimento por Classe de Ativo. Fonte: Relatório Gerencial.
Segundo o relatório da data, o objetivo de alocação é 80% do patrimônio líquido na Carteira de CRIs e 20% na Carteira de Ativos Imobiliários.
Carteira de CRIs
A carteira do MXRF11 fechou 2019 com 53 CRIs, representando 83% do patrimônio líquido do fundo.
Sendo que as 10 maiores exposições de CRIs correspondem a 51,68% do total da Carteira de CRIs.
A rentabilidade dos CRIs está atrelada a diferentes índices, sendo 54% da carteira está indexada ao CDI.
Gráfico MXRF11 Indexadores Crédito Imobiliário (CRI). Fonte: Relatório Gerencial.
O gráfico abaixo mostra que 46% da carteira de CRIs possui vencimento a partir de 2028.
Gráfico MXRF11 Vencimento e Duration Fonte: Relatório Gerencial.
Carteira de Imóveis
No mês de dezembro de 2019 foram realizados novos investimentos em dois projetos de empreendimentos imobiliários em permutas financeiras.
Os novos aportes correspondem a um aumento de capital no valor de R$ 2,1 milhões no projeto de “Perdizes 1” e a um novo investimento em um empreendimento localizado na região sul de São Paulo, no bairro de Moema.
A carteira de Permutas encerrou o mês de novembro com saldo de R$ 76,31 milhões.
A tabela abaixo mostra os investimentos, amortizações e rendimentos já realizados até dezembro/19.
Investimento Rendimentos Amortização Rend. + Amort. Movimentos Realizados até dez/19-76.314,6214.274,6910.250,0024.524,69Movimentos a realizar a partir de jan./19-39.961,8966.064,62106.026,51Total (realizado + a realizar)-76.314,6254.236,5876.314,62130.551,20
Carteira de Fundos Imobiliários (FIIs)
A carteira de FIIs encerrou o mês de outubro com saldo de R$ 21,93 milhões, sendo 60,47% em lajes corporativas e 39,53% em recebíveis de imóveis residenciais.
Gráfico MXRF11 Segmento e Atuação. Fonte: Relatório Gerencial.
A maioria dos ativos no fundo estão localizados em Minas Gerais (62%).
Gráfico MXRF11 Localização dos Ativos. Fonte: Relatório Gerencial.
De toda a carteira de fundos imobiliários do MXRF11, 45,65% corresponde ao IRDM11 (Iridium Recebíveis Imobiliários).
Negociação e Liquidez MXRF11
Durante todo o ano de 2016, 2017 e 2018 o fundo estava com o seu valor de cota atrativo, ou seja, o seu Valor de Mercado (linha azul escura) estava abaixo do VPA (Valor Patrimonial da Cota).
Gráfico MXRF11 Evolução Valor de Cota e Negociação Fonte: Relatório Gerencial.
Assim como outros investimentos, o MXRF11 não está livre de riscos, os principais são de concentração e crédito.
Risco de Concentração
O risco de concentração refere-se à diversificação de títulos adotada pelo gestor do fundo.
Para avaliá-lo, é preciso analisar a distribuição do capital de um fundo em busca de concentrações excessivas entre os mesmos emissores e devedores.
Quanto mais diversificada e pulverizada for a carteira, melhor.
No caso do MXRF11 são 53 CRIs diferentes, com os 10 principais investimentos correspondendo a 51,68% do total da Carteira de CRIs.
Risco de Crédito
Risco de crédito é a possibilidade de a entidade emissora de um título ou o tomador do crédito não honrar o compromisso assumido.
No MXRF11, a maior parte do capital é investida em CRI, título que trabalha com empréstimos atrelados a um imóvel.
Se há inadimplência, o imóvel é tomado em pagamento e, então, transformado em capital.
Nesse caso, enfrenta-se a possibilidade de demora na conversão do bem em dinheiro.
Agora que já conhece as características do fundo imobiliário MXRF11, veja seus dados oficiais:
Razão Social: Maxi Renda Fundo de Investimento - FIICNPJ: 97.521.225/0001-25Gestor: XP Vista Asset Management Ltda. Público Alvo: Investidores em geralSegmento: HíbridoPatrimônio Líquido: (12/2019): R$ 764.847.112,32Taxa de Administração: 0,90 ao ano, mínimo de R$ 60 mil mensaisTaxa de Performance: Não háInício do Fundo: 13 de abril de 2012Quantidade de Emissões: 5Número de Cotistas (12/2019): 98.689Número de Cotas do MXRF11: 75.381.215Regulamento do MXRF11;Relatório Gerencial do MXRF11;MXRF11 Site Oficial.
A subscrição é o direito que o investidor que possui cotas do fundo imobiliário, tem de manter o seu percentual de participação no fundo mediante uma nova emissão.
Na prática o fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, tendo o cotista a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
Agora em janeiro foi anunciado que o MXRF11 fará a subscrição, com fator de proporção para subscrição de novas cotas equivalente a 0,52398421145.
Esse fator deve ser aplicado sobre o número de cotas que você possuir na data de divulgação do anúncio de início.
Na prática para cada 100 cotas você terá direito a comprar 52 novas cotas ao preço de R$ 10,63 (preço de emissão).
Considerando que a cotação de fechamento no dia 31 de janeiro a cota estava em R$ 11,68, o investidor que vender seu direito lucraria 9,87 % com a diferença de cotação.
Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do MXRF11:
Prospecto - 23/01/2020 - 5º Emissão;Prospecto - 08/11/2019 - 4º Emissão;
Veja as dúvidas mais comuns sobre o MXRF11.
Como comprar MXRF11?
A compra de cotas do MXRF11 é feita através das corretoras de valores. Por isso, o primeiro passo é abrir a sua conta em uma delas.
A partir daí, o processo é simples:
Transfira o montante que deseja investir para sua conta na corretora;Abra o Home Broker;Procure o código do fundo (MXRF11);Selecione a quantidade de cotas e o valor a pagar;Envie a ordem de compra.
Onde achar o informe de rendimentos do MXRF11?
O informe de rendimentos do MXRF11 está disponível no site oficial do fundo. Acesse a aba ‘resultados’.
Onde achar o relatório gerencial do MXRF11?
O relatório gerencial do MXRF11 está disponível na página do fundo, na seção ‘resultados’.
Sim, vale a pena investir no MXRF11.
Porém, fundos imobiliários de CRI ou FOF (Fundo de Fundos) você não deve pagar muito mais que o Valor Patrimonial.
Outro ponto é que ele deve ter uma pequena participação na sua carteira de fundo imobiliário.
Por ser um fundo de CRI, onde o você não conhece detalhes da composição desse tipo de ativo, e por ter parte da sua carteira em desenvolvimento imobiliário.
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Depois, volte e deixe um comentário. Quero saber como o relatório ajudou você a investir melhor.
MXRF11 Prospecto Subscrição
Veja abaixo o prospecto da subscrição do MXRF11, da 5ª emissão, de janeiro de 2020.
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