Platforma e-Proprietatea, care va centraliza datele despre prețurile reale ale tranzacțiilor imobiliare, va aduce schimbări majore în România. Aceasta va duce la creșterea impozitelor pe locuințe și la o mai mare transparență pe piața imobiliară. Potrivit publicației Panorama, cumpărătorii și vânzătorii vor avea acces la informații precise despre prețurile de tranzacționare.
Implementarea sistemului e-Proprietatea ar putea avea efecte
Românii care cumpără sau vând proprietăți nu vor mai fi induși în eroare de prețuri umflate, cunoscând intervalul real de prețuri dintr-o anumită zonă. De asemenea, statul va colecta mai mulți bani din impozite, bazându-se pe valoarea reală a proprietăților.
Platforma e-Proprietatea face parte din Planul Național de Redresare și Reziliență (PNRR) și ar urma să fie lansată cel mai devreme în 2026. Aceasta se alătură altor platforme digitale dezvoltate recent în România, precum e-Transport, e-Factura și e-TVA.
Stabilirea impozitului prin e-Proprietatea
Noua platformă va utiliza valoarea reală a tranzacțiilor imobiliare pentru calculul impozitului, în locul valorii impozabile actuale. Ministrul de Finanțe, Marcel Boloș, a menționat că datele vor fi colectate de la cadastru, notari și autorități locale.
În prezent, notarii publici sunt obligați să trimită documentația aferentă tranzacțiilor imobiliare către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI).
„Noi transmitem documentele prin platforma eTerra. Scanăm conținutul contractului de vânzare-cumpărare, semnăm digital copia scanată, facem cerere de notare în cartea funciară și încărcăm documentele, însă nu putem să finalizăm operațiunea decât de luni până vineri, în intervalul 8-14”, a explicat notarul Iulia Georgescu.
Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) ar putea fi sursa principală de date pentru e-Proprietatea, având în subordine OCPI-urile județene și centralizând informațiile transmise de notari.
Metoda actuală de calcul a impozitului pe proprietate
În prezent, impozitul pe proprietate este reglementat de Codul Fiscal. Pentru clădirile rezidențiale deținute de persoane fizice, calculul se bazează pe valoarea impozabilă a proprietății, care este semnificativ mai mică decât prețurile reale de tranzacționare.
Valoarea impozabilă se înmulțește cu suprafața construită și un coeficient de corecție, apoi se aplică reduceri în funcție de vechimea clădirii. În final, se aplică o cotă între 0,08% și 0,2% stabilită de consiliul local.
Provocări în prelucrarea datelor în platforma e-Proprietatea
În lipsa unei centralizări naționale a prețurilor de tranzacționare, există inițiative private precum cea a companiei ValorEasy Residential. Aceasta colaborează cu primăriile din Sectorul 1 și 2 din București pentru a analiza prețurile reale de tranzacționare.
„Scopul acestor parteneriate este de a asigura informarea corectă a cetățenilor cu privire la prețurile reale de vânzare ale imobilelor și tendințele pieței imobiliare locale. Colaborarea noastră cu autoritățile locale se bazează pe un parteneriat non-comercial”, a declarat Dorel Niță, co-fondatorul ValoryEasy Residential.
În procesul de analiză a datelor, s-au identificat mai multe probleme care ar trebui rezolvate pentru eficiența e-Proprietatea:
Modul de calcul separat al valorii impozabile pentru clădire și teren
Lipsa standardizării în înregistrarea adreselor și suprafețelor
Includerea tranzacțiilor pentru locuri de parcare sau boxe în statisticile ANCPI
„O problemă este faptul că primăriile utilizează soluții informatice diferite pentru gestionarea taxelor și impozitelor locale, ceea ce face ca interogarea și exportul datelor să varieze de la o instituție la alta. În plus, observăm întârzieri frecvente în declararea achizițiilor de către contribuabili, peste termenul legal de 30 de zile”, a mai transmis Dorel Niță.
Provocări în implementarea e-Proprietatea
Stabilirea unui sistem echitabil de impozitare prin e-Proprietatea implică luarea în considerare a numeroși factori. Ministrul Finanțelor, Tanczos Barna, a subliniat necesitatea diferențierii între proprietăți similare din locații diferite.
De asemenea, există variații semnificative de preț chiar și între apartamente identice din același bloc, în funcție de etaj sau starea de renovare. Aceste detalii vor complica procesul de stabilire a unui „preț corect” pentru fiecare proprietate.
Implementarea e-Proprietatea la nivel național până la 1 ianuarie 2026 ar putea fi dificilă, în special în zonele rurale și orașele mici cu puține tranzacții imobiliare.
„Scopul statului este să impoziteze la valoarea de piață, dar pentru asta trebuie să ai un istoric de minim un an de zile ca să poți avea niște puncte de reper. Dacă într-o anumită localitate se tranzacționează un singur apartament la un preț exorbitant, nu poți să crezi că toată piața imobiliară din acea localitate este la acel nivel”, a explicat Georgian Marcu, proprietarul agenției imobiliare Green Angels.
Estimarea impozitului prin e-Proprietatea
În absența unei metodologii concrete, se poate estima că impozitul stabilit prin e-Proprietatea va fi mai mare decât cel actual. O metodă simplă de estimare implică compararea valorii impozabile actuale cu prețul real estimat al proprietății.
Conform studiului Global Real Estate Transparency Index realizat de JLL, România se află pe locul 34 din 89 de țări analizate în ceea ce privește transparența pieței imobiliare. Implementarea e-Proprietatea ar putea îmbunătăți semnificativ această poziție.
„Un cumpărător ar ști prețul din zona respectivă. Dacă vezi că în zona respectivă se tranzacționează proprietăți între 100.000 de euro și 150.000 de euro, intuiești că cel mai probabil apartamentul de 150.000 de euro a fost mobilat și renovat, în timp ce apartamentul de 100.000 de euro necesită investiții majore în renovare”, a explicat Georgian Marcu, proprietarul agenției imobiliare Green Angels.
Sistemul ar putea elimina și practicile înșelătoare, cum ar fi vânzarea apartamentelor la prețuri mult sub nivelul pieței către persoane în vârstă neinformate.
