#inwestowac

Co tu dużo pisać – jest rozgrzany i to bardzo. Powtarza się sytuacja z 2007 r., kiedy to deweloperzy sprzedawali mieszkania, jak tylko została wbita łopata w ziemię. W moim mieście kilku deweloperów ma posprzedawanych większość lokali, a są na etapie fundamentów. Mieszkania znikają z rynku wtórnego. Sprzedający windują ceny. Jak jeszcze rok temu szczytem było żądanie 4.500 zł/m2 na jednej z b.dobrych dzielnic, to aktualnie stawki haczą już o próg 6.000 zł/m2, a bywają też i wchodzące pod 7 tys. Deweloperzy w moim mieście podnieśli ceny za metr kwadratowy z 3.800 do 4.200 zł, co pewnie przy Warszawie, Krakowie, czy Wrocławiu nadal stanowi śmieszną kwotę. Działki budowlane również znikają. Ceny przerosły już te z 2007 roku.

Opłacalność flip’owania

Czyli zakup nieruchomości pod szybką sprzedaż. Coraz ciężej znaleźć prawdziwą okazję na rynku nieruchomości. Coraz więcej właścicieli nieruchomości będących w kiepskiej sytuacji finansowej spłaca zadłużenie, co przekłada się na znaczne obniżenie portfela licytacji komorniczych. Spółdzielnie mieszkaniowe nawet nie ogłaszają przetargów w poczytnych miejscach (gazety, internet); teraz wystarczy wywiesić kartkę na korytarzu spółdzielni, a nabywcy i tak się szybko znajdą. Gminy również wysprzedały te nieruchomości, którymi jeszcze 2 lata temu nikt nie był zainteresowany, a gminy przedtem robiły po V-VII przetargów z wynikiem negatywnym. Brak na rynku mieszkań do remontu, które to były zbywane w inwestycyjnie dobrych cenach ze względu na kiepski wygląd, ale pomimo tragicznego braku na rynku wszelkiej maści fachowców od remontów, te nieruchomości bardzo szybko znajdują nowego właściciela. Jak jeszcze 2 lata temu inwestorzy w Gorzowie Wlkp. niechętnie mlaskali i kręcili głowami widząc cenę 2 tys/m2 za zdezelowany lokal mieszkalny, to aktualnie wykupują podobne nieruchomości po cenie 3,2 tys i wyższej w ciągu kilku godzin od pojawienia się ogłoszenia. Flipy w tym okresie czasu zaczynają być ryzykowną inwestycją.

Zresztą sam możesz policzyć rentowność z tego kalkulatora do flipa.

Opłacalność najmu

Jest takie powiedzenie, że

jak taksówkarz mówi o inwestowaniu na rynku nieruchomości, to znak, że trzeba stąd uciekać.

… tylko gdzie? Po bardzo kiepskich doświadczeniach z rynkami jednostek uczestnictwa w jakiś gównianych programach, gdzie ogromną część zarobku pobierał w formie prowizji ten, który sprzedawał to dziadostwo, a 100% ryzyka przypadało kupującemu, ciężko się dziwić, że ludzie niechętnie patrzą na takie produkty. W inwestowaniu w nieruchomości jest klarowność, prostota, zrozumiałość i … kontrola. Trudno też dziwić się ludziom, że przyzwyczajeni do tak dobrego rynku nie chcą ryzykować straty pieniędzy. Natomiast problem rozbija się właśnie o pieniądze, których inwestorzy mają za dużo. Chodzi o to, że z pieniędzmi nie ma co zrobić (nie ma w co zainwestować), a tylko pieniądze w ruchu dają możliwość zarobienia.

Niestety szybujące ceny nieruchomości nijak mają się już do czynszu najmu. Jeżeli wzrasta wartość nieruchomości, a czynsz najmu zatrzymał się na pewnym poziomie, to spada rentowność inwestycji. W zasadzie to teraz chodzi o to, aby ta rentowność z wynajmu była wyższy, niż bezpieczna lokata bankowa. Niestety przy małym współczynniku ROI, dłuższy okres pustostanu, większa awaria, dewastacja, czy też niepłacący lokatorzy mogą całkowicie zmieść zysk. Na pocieszenie inwestorów dodam, że nadal mamy w kraju boom na najem, czyli coraz więcej osób najmuje mieszkania; zwłaszcza ci zza wschodniej granicy. Co jednak będzie, gdy masowo zaczną wyjeżdżać na Zachód, po otwarciu dla nich tamtejszych granic (np. Niemcy)?

Należy również zauważyć, iż nadal mamy dość niską cenę pieniądza – WIBOR (3M na poziomie 1,72). Banki również aż tak bardzo nie podniosły swoich marży. Wiele osób wzięło kredyt hipoteczny na nieruchomość; a drugi na jej remont/adaptację. Jak wzrosną stopy procentowe, a wzrosną, będzie trzask. Być może załamanie rynku nieruchomości zacznie się już w 2019. A w tedy nastąpi wielka wyprzedaż. Dlatego też warto dysponować na ten czas sporą gotówką, bowiem najłatwiej dorabiać się na spadkach, niż na wzrostach.

Szybka kalkulacja na przykładzie 2 mieszkań

1. Mieszkanie od dewelopera 40 m², 2 pokoje w tym aneks kuchenny, łazienka z WC, nie za małe i niezbyt duże (koszty nabycia i utrzymania), akurat dla pary

Kupujesz w cenie 4.200 zł/m². Cena wychodzi na poziomie 40×4200=168.000 zł. Do tego opłaty notarialne, podatek, itp. więc można przyjąć koszt 172.500 zł. Wykończenie takiego mieszkania pod klucz (podciągnięcie instalacji wodnych, niezbędne przełożenia instalacji elektrycznej, gładzie, szlifowanie, gruntowanie, malowanie, kafelki, panele, biały montaż, montaż szafek kuchennych i AGD, drzwi wewnętrzne, budowa szafy, łóżko, oświetlenie, sofa, stoliki, wieszaki, itp) to wydatek rzędu min. 1.400 zł/m², czyli 1.400×40=56.000 zł.

Razem najniższy koszt zakupu i ładnego, dobrego oraz funkcjonalnego wykończenia mieszkania na wynajem to 172.500+56.000=228.500 zł

Chodzi np. o coś takiego, co w połowie 2018 zrobiłem klientowi w cenie 1,4 tys/m²:

Oczywiście możesz zaoszczędzić te 10 tys, ale stracisz efekt WOW i możesz dłużej czekać na najemcę oraz częściej szukać nowych lokatorów. Równie dobrze możesz wydać na samych fachowców 40 tys i na materiały drugie tyle.

Wróćmy teraz do naszego przykładu porównując go na moim lokalnym rynku. Wydaliśmy 228.500 zł na zakup i urządzenie mieszkania na wynajem. Realny do wzięcia czynsz najmu byłby na poziomie 1.200-1.400 zł. Mówię teraz o REALNYM czynszu, czyli takim aby najemca go w całości zaakceptował i za 2-3 miesiące nie zmienił zdania, bo drogo. Średnio 1.300 zł + oczywiście wszystkie koszty eksploatacji mieszkania.

Jaką mamy rentowność

1.300 zł wynagrodzenie (czynsz najmu) x 12 miesięcy = 15.600 zł/rok, co daje nam 6,83% brutto.

O tym, jak obliczyć rentowność dowiesz się z tego artykułu: analiza finansowa inwestycji w nieruchomości

6,83% to całkiem dobry wynik, jak na tę chwilę 🙂 Należy pamiętać, że wynik jest pewnym założeniem inwestora, który będzie wynajmował lokal przez bite 12 m-cy (bez pustostanów). Wynik może być również obciążony podatkiem (czytaj o tarczy podatkowej w postaci amortyzacji nieruchomości). Na wynik mają wpływ też inne czynniki.

Do pełnej analizy nieruchomości proponuję posłużyć się programem zbudowanym właśnie w tym celu: System Analizy Inwestycji w Nieruchomości

Tu jest 1 część szkolenia z wykorzystaniem tego programu:

2. Mieszkanie z rynku wtórnego, 2 pokoje, 38 m², ciemna mała kuchnia, łazienka z WC, wieżowiec z końca lat 70.

Kupujesz w cenie 3.550 zł/m². Cena wychodzi na poziomie 38×3.550=134.900 zł. Do tego opłaty notarialne, PCC, wpis do KW, itp. więc można przyjąć koszt 139.000 zł. Remont takiego mieszkania (przeróbki instalacji wodnych, niezbędne przełożenia instalacji elektrycznej, gładzie, szlifowanie, gruntowanie, malowanie, kafelki, panele, biały montaż, połączenie kuchni z salonem, montaż nowych szafek kuchennych i AGD, budowa szafy, łóżko, oświetlenie, sofa, stoliki, wieszaki, itp) to wydatek rzędu min. 25.000 zł.

Razem w miarę niski koszt zakupu i gustownego oraz funkcjonalnego wykończenia mieszkania na wynajem to 139.000+25.000=164.000 zł

Poniżej autentyczne zdjęcia mieszkania z ogłoszenia na OLX z grudnia 2018 wystawionego za cenę 135 tys i 38 m2:

Z reguły właściciel po sprzedaży mieszkania zabiera meble, dlatego należy ująć zakup nowych (lub używanych w dobrym stanie). Ogólnie na zdjęciach mieszkanie wygląda dość dobrze, jednak prawdziwe oblicze wychodzi po zabraniu mebli i bliższemu przyjrzeniu się wszystkiemu 🙂 Dlatego też zawsze warto przygotować się min. na mniejszy remont – wg opisu powyżej. Również należy się liczyć z o wiele wyższymi kosztami sług, które poszczególni fachowcy będą wykonywać. Jeżeli jesteś zielony w remontach i nie masz/znasz sprawdzonych ludzi, to lepiej daruj wrzuć kasę na lokatę, zamiast w coś, co może pochłonąć całą gotówkę i jeszcze narobić długów.

W 2017 roku przerabiałem podobne mieszkanie. Poniżej możesz zobaczyć jak wyglądało PRZED i PO:

Obliczenie rentowności dla drugiego lokalu

Wydaliśmy 164.000 zł na zakup i remont + urządzenie lokalu pod wynajem. Realny do wzięcia czynsz najmu byłby na poziomie 900-1.100 zł. Znowu mowa o REALNYM czynszu, czyli takim aby najemca go w całości zaakceptował i za 2-3 miesiące nie zmienił zdania, bo będzie mu zbyt drogo. Średnio 1.000 zł + oczywiście wszystkie koszty utrzymania mieszkania, które też płaci najemca.

1.000 zł czynsz najmu x 12 miesięcy = 12.000 zł/rok, co daje nam 7,32% brutto.

Podsumowanie

Z kalkulacji wynika, że zakup mieszkania na rynku wtórnym do remontu/odświeżenia lepiej się opłaca, niż zakup lokalu od dewelopera. Oczywiście nie można tego rozpatrywać zero-jedynkowo, ponieważ lokal nowy ma większą szansę na dłuższą bezawaryjność, niż lokal użytkowany przez 30 lat. Znowu im mniejszy czynsz najmu, tym łatwiej znaleźć najemcę. Należy też pamiętać o wzroście cen za materiały, gdzie zauważam, iż w samym 2018 r. materiały podrożały o 30%!! Wykończenie mieszkania od stanu deweloperskiego jest łatwiejsze (proste ściany, nowe instalacje), ale o wiele droższe (ponieważ należy zrobić wszystko od początku). Mieszkanie używane z rynku wtórnego, jak na przykładzie nr 2, można w zasadzie odmalować, uzupełnić meblami i od razu wynająć. Jednak jak się je nieco dopieści (nowa zabudowa kuchni, AGD, wyrównanie ścian), to też w stosunkowo niedużych pieniądzach można uzyskać atrakcyjny lokal na wynajem, którego czynsz najmu będzie niższy o 30% od zupełnie nowego mieszkania, ale koszty remontu będą niższe aż o 125%. Jednak jeżeli nie wiesz co robisz, to musisz liczyć na kimś, kto by miał (oby!) odpowiednią wiedzę. Jak np. nie wiesz, jak urządzić lokal, aby się podobał, to możesz zatrudnić projektanta wnętrz. Patrząc na wynagrodzenie, to taki projektant weźmie od 200 zł/m2, czyli przy 38 metrowym mieszkaniu dodatkowy koszt to jakieś 7.600 zł, co już ma dość spory wpływ na rentowność. Jak umiesz sam zadbać o znalezienie dobrych najemców a później ich prawidłowe rozliczenie, to odejdzie Ci koszt profesjonalnego zarządzania wynajmem. Gorzej, jak myślisz, że wiesz i nagle okazuje się, że mieszkanie, na które wyłożyłeś grube pieniądze, nie dość, że nie zarabia, powoduje straty finansowe.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami