Gebrüder Reich

Bei der Übertragung von Immobilien an die nächste Generation sind es häufig die Eltern als gebende Generation, die sich das Recht sichern, die Immobilie weiterhin zu nutzen. Oft wird daher das das Wohnungsrecht in Anspruch genommen.

Fälschlicherweise spricht der Volksmund hier jedoch oft von einem “Wohnrecht”.

Der Unterschied ist jedoch gravierend:

Beim Wohnungsrecht ist die Nutzung des Eigentümers ausgeschlossen und die Wohnung bzw. das Haus steht ausschließlich dem Berechtigten zur Nutzung zur Verfügung.

Anders sieht es da beim Wohnrecht aus. Hier spricht man auch von einem Mitbenutzungsrecht, das heißt der Berechtigte und der Eigentümer benutzen die Räume gemeinsam. Diese Form wurde früher häufig angewendet, um beispielsweise unverheiratete Familienangehörige abzusichern. Dabei wurde – wenn das Haus groß genug war – ein Zimmer zur ausschließlichen Nutzung festgelegt sowie die Mitbenutzung von Bad, Küche, Waschküche, Garten, etc. ermöglicht.

Beide Rechte sind so genannte persönliche Dienstbarkeiten, die im Grundbuch in Abt. II festgeschrieben werden. Sie können nur persönlich wahrgenommen werden und sind nicht vererbbar oder übertragbar.

Der Berechtigte kann sowohl Familienangehörige mit in die Wohnung aufnehmen als auch Personal, beispielsweise um eine standesgemäße Bedienung und Pflege zu ermöglichen. Immer mehr ältere Menschen möchten nach Möglichkeit zuhause betreut werden und sind daher unter Umständen darauf angewiesen, dass eine Pflegekraft mit im Haushalt wohnt.

Beim Verkauf einer mit einem Wohnungsrecht belasteten Immobilie sind jedoch einige Punkte zu beachten: Wenn das Wohnungsrecht bestehen bleiben soll, gibt es für solchermaßen belastete Immobilien fast keinen Markt. Jeder potentielle Käufer wägt ab, wie lange er die betroffene Immobilie nicht selbst uneingeschränkt nutzen kann. Die statistischen Sterbetafeln geben natürlich keine Sicherheit über den Zeitpunkt der uneingeschränkten Nutzung, sondern zeigen lediglich eine Möglichkeit auf. In der Regel muss beim Verkauf einer solchermaßen belasteten Immobilie nochmals ein finanzieller Abschlag von ca. 50 % oder sogar mehr hingenommen werden.

Daher bietet es sich an, beim Verkauf von einem Sachverständigen den Barwert des Wohnungsrechts und auch des Wohnrechts ermitteln zu lassen und das Recht dann beim Verkauf abzufinden.

Das Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung B. Koch hält regelmäßig Vorträge zum Thema im Raum Karlsruhe in Zusammenarbeit mit verschiedenen Verbänden, mit der Rechtsanwaltskanzlei Rossello & Proff aus Karlsruhe und einem erfahrenen Maklerbüro. Die Termine werden regelmäßig auf www.Koch-Immobilienbewertung.de aktualisiert.