Quando fai un mestiere da tanti anni, sopratutto se lavori a contatto con le persone, ti capita di sentire le cose più disparate, le domande più strane... Insomma, sposti veramente TANTO in avanti i limiti della fantasia umana.
Dall'altra parte, invece, ci sono domande che “cascano” davvero spesso, quasi con una frequenza ossessiva: segno che il “problema” è comune, ed allo stesso modo ti dà la misura della delicatezza della questione per chi te lo chiede.
Ecco, anche nel nostro lavoro succede esattamente questo, ed una delle domande che (quasi) sempre ci sentiamo porre è
“Voglio vendere casa, ma devo ancora finire di pagare il mutuo: posso farlo?”
La risposta è certamente “Sì”: non c'è nessuna legge che lo impedisce, per cui la “mossa” è assolutamente lecita.
Ma se vogliamo essere precisi, la risposta più corretta è “Sì, però...”
Diciamo che ci sono alcune “regolette” che è necessario seguire perchè tutto vada bene nei tempi giusti e senza strascichi fastidiosi.
Prima di tutto, dobbiamo capire QUANDO il mutuo ha influenza sulla vendita della casa: sappiamo benissimo che le banche e chi per loro possono concedere prestiti in innumerevoli modi (anche qui in un certo senso si parla di fantasia...), ma quello che interessa a noi è il mutuo IPOTECARIO, quello cioè “assistito” (si dice così) dalla garanzia dell'ipoteca sulla casa.
Senza dare definizioni troppo tecniche, ci interessa sapere che grazie all'ipoteca la banca è tutelata nel caso in cui il debitore non sia più in grado di pagare le rate del mutuo: può infatti citarlo in giudizio e far mettere all'asta l'immobile, utilizzando il ricavato per coprire il debito residuo (oltre alle spese per la messa all'asta)
Giusto per completezza, va detto che se ci sono eventuali differenze (in più o in meno) tra il ricavato ed il debito residuo, queste dovranno essere regolate direttamente tra la banca ed il debitore.
“D'accordo, quindi mi concentro sul mutuo ipotecario: ma che effetti ha quando vado a vendere la mia casa?”
È importante comprendere che l'ipoteca grava SULL'IMMOBILE, per cui, in caso di vendita, questa “teoricamente” si trasferisce insieme ad esso.
Diciamo “teoricamente” perchè è una situazione che si può verificare, ma all'atto pratico è veramente molto rara.
Nella stragrande maggioranza dei casi infatti, chi incassa la vendita della casa estingue il mutuo (e quindi fa cancellare l'ipoteca) contestualmente al rogito.
Facciamo un esempio per capirci:
Marco vende la sua casa a Davide al prezzo concordato di 100.000 euro.
Marco ha ancora con la banca un mutuo del valore residuo di 30.000 euro.
La cosa più semplice è che Davide intesti un assegno circolare a Marco per 70.000 euro, ed un altro assegno circolare alla banca per 30.000 euro.
Quest'ultimo assegno viene materialmente consegnato ad un funzionario della banca che è fisicamente presente al momento del rogito.
A questo punto il funzionario rilascia al notaio una liberatoria (che si chiama “Assenso alla cancellazione del debito”), in cui si attesta che il debito verso la banca stessa (inerente l'ipoteca sull'immobile) è estinto.
Il notaio registra questo documento nel rogito, liberando di fatto il venditore (e di conseguenza anche l'immobile).
Una volta fatte tutte queste operazioni si può (e si deve!!) procedere alla cancellazione dell'ipoteca: fino a qualche anno quest'operazione era di esclusiva competenza del notaio, poi con l'entrata in vigore del “Decreto Bersani” ora può farlo direttamente (e gratuitamente) la banca
Tecnicamente occorre qualche tempo (di solito un paio di mesi) prima che l'ipoteca venga “ufficialmente” cancellata, ma la liberatoria è già sufficiente per sgravare debitore ed immobile da ogni pretesa della banca.
Come detto prima, può capitare il caso (veramente raro) in cui il compratore ha l'esigenza di contrarre un mutuo dello stesso importo del valore residuo del mutuo del venditore: in questo caso (se la banca è d'accordo!!) il compratore può subentrare al venditore nel mutuo (tecnicamente è un “accollo” di un debito). Così facendo, lo stesso mutuo cambia di titolarità (dal venditore al compratore), e l'ipoteca sull'immobile rimane immutata.
È evidente che un'operazione di questo tipo (in entrambi i casi) è abbastanza complessa:
· Coinvolge diversi soggetti che non si conoscono tra loro:
· Deve essere gestita con la massima precisione, soprattutto per calcolare il valore residuo del debito (e QUI possiamo capire quali problemi possono nascere se esso è superiore al prezzo di vendita ):
· Deve essere effettuata nei tempi giusti, perchè tutte le operazioni “burocratiche” devono essere coordinate tra loro, e soprattutto tutta la documentazione deve essere pronta per il giorno del rogito con tutti i riferimenti ed i calcoli giusti sia sostanzialmente che formalmente.
Ormai l'abbiamo capito: anche in questo caso è molto meglio appoggiarsi alla “brava agenzia immobiliare”.
