#contrat-type

Nous en avons parlé la semaine dernière, le nouveau contrat de syndic qui était attendu (surtout par les copropriétaires) fait déjà débat. En effet il présente une erreur majeure dont on ne peut connaitre les conséquences. Mais commençons d’abord par parler de son contenu et notamment la rémunération forfaitaire.

La rémunération forfaitaire est le coeur de ce contrat type, mais concrètement qu’est ce que cela signifie ? Cela signifie que le syndic pour les prestations ‘dites’ courantes ne pourra pas demander de rémunération supplémentaire. Ainsi le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic dans le cadre de ses missions prévus par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. On pense notamment à l'organisation de l'assemblée générale ordinaire, l'ouverture d'un compte bancaire séparé, l'archivage des documents de la copropriété mais surtout les frais de photocopie.

Par contre il y a toujours des prestations particulières qui peuvent donner lieu à rémunération complémentaire : ces prestations sont maintenant détaillées et tarifées dans le nouveau contrat. Les tarifs de ces différentes prestations peuvent être librement négociés entre le syndic et le syndicat des copropriétaires (tarification horaire, prix fixe …).

Malheureusement une erreur s’est glissée dans le contrat ce qui pose un problème concernant sa légalité et conformité avec la loi du 10 juillet 1965.

Explications…

1. Il est indiqué en préambule du contrat que :

Le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers.

2. Mais il faut en outre rappeler que le contrat de syndic est passé entre le syndic ET le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires pris individuellement sont donc… des TIERS au contrat !

3. Or l’article 9 du contrat de syndic dispose que «  Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre. »

Vous voyez le problème ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 indique uniquement que ces frais sont imputables au seul copropriétaire concerné et… c’est tout … Cela signifie dans la pratique que : le syndicat règles ses frais en premier mais ceux-ci sont répercutés sur le compte individuel du copropriétaire concerné.

Dès lors le contrat est en contradiction même avec lui même et avec la loi du 10 juillet 1965.

Le copropriétaire débiteur des sommes citées va devoir les régler directement le syndic (cf article 9 du contrat) OR le copropriétaire est un tiers MAIS le syndic ne peut pas recevoir de paiement des tiers (cf Préambule du contrat). C’est le serpent qui se mord la queue.

Ainsi si on respecte le contrat à la lettre, en cas de non paiement des charges par un copropriétaire, les frais recouvrement des charges devra être payé directement au syndic.

Il est difficilement envisageable qu’un copropriétaire débiteur règle directement au syndic les frais de recouvrement…

Malheureusement aucune réponse ministérielle en vue concernant cette « petite erreur » technique.