#verwalter

Mit der Gesetzesänderung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEModG) zum 01.12.2020 obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung. Der Verwalter ist nur noch Organ der GdWE.

Scheidet der Verwalter im laufenden Wirtschaftsjahr (hier infolge fristloser Abberufung) aus, so ist er aus nachwirkender Vertragsverpflichtung weiterhin zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet, da die entsprechende Vertragsverpflichtung mit dem Zeitpunkt der Entstehung  begründet wurde und nicht erst bei deren Fälligkeit (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16.02.2018 - V ZR 89/17 - zum alten Recht; entgegen AG Kassel, Urteil vom 11.11.2021 - 800 C 850//21 -, welches auf den Wegfall der Organstellung abstellt).

https://recht-kurz-gefasst.blogspot.com/2023/09/durchsetzung-der-fur-verauerung-von.html

Wird in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) geregelt, dass die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum erforderlich ist, hat die Zustimmung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zu erfolgen und der Verwalter nach Zustimmung die Erklärung abzugeben.

Die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung ist gegen die GdWE zu richten. Dies gilt auch dann, wenn in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) geregelt ist, dass die Zustimmung zur Veräußerung vom Verwalter zu erfolgen hat. Der Verwalter handelt nach dem durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz zum 01.12.2020 erfolgten Paradigmenwechsel lediglich als Organ, was auch bei älteren Teilungserklärungen durch entsprechende Auslegung zu berücksichtigen ist.

Jedenfalls nach der Reform des WEG in 2020 kann jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines Verwalters verlangen. Wehrt sich in einer Zweier-WEG bei gleichen Stimmrechten und der Vorgabe in der Gemeinschaftsordnung zur Einstimmigkeit ein Eigentümer gegen die Bestellung eines (Fremd-) Verwalters, liegen die Voraussetzungen für eine einstweilige Verfügung auf Bestellung eines Verwalters durch das Gericht vor.

Die Parteien haben in einem Verfahren auf gerichtliche Bestellung eines WEG-Verwalters (sowohl im Rahmen einer einstweiligen Verfügung als auch in einer Beschlussersetzungsklage) die Personen zu benennen, die einer gerichtlichen Bestellung zustimmen würden, zumindest der Kläger eine Person, mit Angaben zu den Konditionen des Verwaltervertrages. Erfolgt dies nicht, da sich z.B. kein Verwalter bereitfindet in einer zerstrittenen Zweier-WEG die Veraltung zu übernehmen, ist es nicht Aufgabe des Gerichts einen übernahmebereiten Verwalter zu ermitteln.