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Il Re della Svizzera e i terreni senza padrone: il buco giuridico che trasforma strade abbandonate in rendita privata
14 Giugno 2026
Alex Ghibellini - Wealth Planner
La Svizzera non ha un re. Jonas Lauwiner, che si autodefinisce Re della Svizzera, non esercita alcun potere sovrano. Il caso che lo riguarda, però, è reale e ha aperto un problema politico in diversi Cantoni: un privato può diventare proprietario di strade, boschi, piccoli terreni o particelle dimenticate senza pagarne il prezzo di acquisto? La risposta, in diversi casi, è sĂŹ. Il meccanismo giuridico sfruttato da Lauwiner è quello dellâoccupazione di fondi senza padrone, previsto dallâarticolo 658 del Codice civile svizzero.
La norma stabilisce che un fondo iscritto nel Registro fondiario può essere acquisito per occupazione solo se dal Registro stesso risulta che quel fondo è senza padrone. Il caso tipico è quello di una particella abbandonata dal precedente proprietario, oppure rimasta senza intestatario per effetto di rinunce, fallimenti, successioni non accettate o vecchie situazioni amministrative mai risolte. Una volta che il fondo risulta privo di proprietario, chi vuole acquisirlo può presentare una dichiarazione di occupazione allâUfficio del Registro fondiario. Se la procedura è valida, il richiedente viene iscritto come nuovo proprietario.
Ă questo il passaggio decisivo: Lauwiner non ha scoperto un regno, ma una procedura. Ha cercato nei registri fondiari particelle prive di proprietario, spesso strade, accessi, frammenti di terreno, boschi o superfici marginali, e ha chiesto di farsene intestare la proprietĂ . Secondo le ricostruzioni giornalistiche e parlamentari, avrebbe acquisito circa 149â150 particelle in diversi Cantoni, per una superficie complessiva indicata tra oltre 100â000 e 114â000 metri quadrati. Nel Canton Argovia, secondo Tio.ch su fonte Aargauer Zeitung, le particelle sarebbero 27.
Sul piano economico, il punto piĂš rilevante è che non risulta un pagamento del valore dei terreni. La risposta parlamentare federale sul caso parla espressamente di un privato che ha acquisito 149 beni immobili senza padrone in nove Cantoni, per 114â000 metri quadrati, pagando soltanto gli emolumenti per lâiscrizione nel Registro fondiario. La stessa ricostruzione giornalistica parla di poche centinaia di franchi di spese burocratiche. Non è quindi corretto dire che lâoperazione non costi nulla in assoluto, perchĂŠ gli emolumenti amministrativi esistono; è però corretto dire che non emerge un prezzo dâacquisto dei terreni. Il costo effettivo documentato è quello della pratica fondiaria, non quello di una compravendita immobiliare.
Il meccanismo diventa controverso quando lâoggetto acquisito non è un terreno qualunque, ma una strada utilizzata da residenti, Comuni o consorzi. Una particella del genere può avere scarso valore commerciale in astratto, ma può diventare molto importante per chi la usa ogni giorno per accedere alla propria abitazione. Ă qui che la posizione del nuovo proprietario può trasformarsi in leva negoziale. Nel caso del Rosenweg di Geuensee, nel Canton Lucerna, Lauwiner avrebbe chiesto fino a 150â000 franchi per cedere la strada, oppure, in alternativa, la sua rinomina in Lauwinerweg. Successivamente Blick ha riferito che Lauwiner ha messo allâasta il Rosenweg con unâofferta iniziale di 5â000 franchi e con lâintenzione dichiarata di devolvere il ricavato netto alla Kinderkrebshilfe Schweiz.
Il problema politico non consiste dunque in una violazione manifesta della legge, ma nel fatto che una regola pensata per casi marginali consente a un privato di acquisire beni che possono incidere sulla vita quotidiana di una comunitĂ . In Argovia, due granconsiglieri hanno presentato una mozione per limitare la possibilitĂ che i privati si approprino facilmente di questi terreni, proponendo una maggiore rapiditĂ di informazione ai Comuni e una forma di prioritĂ pubblica nellâacquisizione. Il Governo argoviese ha risposto che i Comuni ricevono giĂ notifiche tramite il sistema elettronico del Registro fondiario e che il problema, piĂš che informativo, è lâinattivitĂ di alcune amministrazioni. Secondo lâesecutivo cantonale, il diritto federale consente in linea di principio anche ai privati di appropriarsi di fondi senza padrone; per cambiare davvero gli effetti del sistema servirebbero interventi legislativi piĂš incisivi.
Una volta iscritto come proprietario, Lauwiner assume diritti ma anche obblighi. Il proprietario può disporre della cosa entro i limiti dellâordinamento giuridico, può difendersi da ingerenze indebite e può rivendicare il bene contro chi lo detenga senza diritto. Tuttavia la proprietĂ non è un potere assoluto. Se una strada privata presenta difetti di manutenzione e causa danni, può entrare in gioco la responsabilitĂ del proprietario dellâopera. Se il proprietario eccede nellâesercizio del proprio diritto e danneggia o minaccia di danneggiare terzi, il Codice civile consente di chiedere la cessazione della molestia, provvedimenti contro il danno temuto e il risarcimento. Questo vale anche per la questione piĂš concreta: Lauwiner può chiedere un dazio a chi passa sul suo terreno? La risposta va distinta. Non può imporre un dazio pubblico, fiscale o sovrano, perchĂŠ non è unâautoritĂ e non dispone di alcun potere pubblico. Inoltre, per le strade pubbliche, la Costituzione federale stabilisce che lâutilizzazione è esente da tasse, salvo eccezioni autorizzate dallâAssemblea federale. Se invece la strada è privata, il proprietario può in linea generale regolarne lâuso e può tentare di chiedere un corrispettivo privato, ma solo entro i limiti del diritto civile, delle servitĂš esistenti, degli eventuali diritti di passo, delle norme cantonali e comunali e degli accordi applicabili.
Il fatto che una strada sia intestata a un privato non significa automaticamente che il proprietario possa bloccare il passaggio o fatturare liberamente qualunque somma a chi transita. Se i residenti hanno un diritto di passo iscritto nel Registro fondiario o comunque opponibile, quel diritto limita il potere del proprietario. Se esistono obblighi di manutenzione ripartiti tra utenti o fondi beneficiari, il proprietario può eventualmente chiedere contributi nei limiti previsti dalla base giuridica applicabile. Se invece pretende denaro senza una base sufficiente, la richiesta può essere contestata.
Il caso mostra quindi una tensione tra legalitĂ formale e interesse pubblico. Lauwiner sembra aver agito dentro una procedura prevista dal diritto svizzero: individua terreni senza padrone, presenta una richiesta, paga gli emolumenti fondiari e ottiene lâiscrizione. Non risulta che abbia pagato il valore dei terreni, ma solo costi amministrativi. Da quel momento può usare la proprietĂ come posizione negoziale, soprattutto quando il terreno è una strada o un accesso rilevante per altri. Non può però trasformare quella proprietĂ in sovranitĂ , nĂŠ imporre dazi pubblici, nĂŠ ignorare diritti di passo, obblighi di manutenzione, responsabilitĂ civili e limiti generali della proprietĂ .
Il punto politico, ora, è se Cantoni e Comuni vogliano lasciare che il primo privato attento ai registri fondiari possa appropriarsi di particelle dimenticate, oppure se debbano essere introdotti diritti di prioritĂ pubblica, obblighi di informazione piĂš efficaci o regole cantonali che facciano passare automaticamente certi fondi alla collettivitĂ . Alcuni Cantoni possono giĂ escludere o limitare lâoccupazione privata di immobili senza padrone; altri stanno discutendo soluzioni simili. La vicenda del Re della Svizzera non ha creato una monarchia, ma ha reso visibile una zona grigia del diritto fondiario: beni apparentemente inutili possono diventare strumenti di pressione quando qualcuno li registra prima degli altri.
Articolo originale:
Alex Ghibellini - Wealth Planner
La Svizzera non ha un re. Jonas Lauwiner, che si autodefinisce Re della Svizzera, non esercita alcun potere
Fonti:
Il caso dei terreni senza proprietario accende il dibattito in Argovia: mentre i comuni restano spesso inattivi, un privato ne approfitta e
Ha dell'incredibile la storia di Jonas Lauwiner che, grazie a un'operazione formalmente legale, è oggi proprietario di 150 terreni e un'otta
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