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Mietverträge mit einer Laufzeit über einem Jahr bedürfen der Schriftform, § 550 BGB. Wird diese nicht eingehalten, kann der Vertrag nach einem Jahr mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.

Die Regelung des § 550 BGB gilt auch für Änderungsverträge zum Mietvertrag. Ein zunächst formwirksamer Mietvertrag wird mit einem § 550 BGB nicht entsprechenden Änderungsvertrag formunwirksam mit der Folge, dass eine Kündigung nach Ablauf von einem Jahr nach dem Abschluss des dem Schriftformerfordernis nicht entsprechenden Änderungsvertrages mit gesetzlicher Frist möglich ist.

Ein Änderungsvertrag, der eine Regelung enthält, die nur für die Dauer von unter einem Jahr gilt, führt bei Verstoß gegen § 550 BGB nicht zur Unwirksamkeit des ursprünglich der Form des § 550 BGB genügenden Mietvertrages. Dies gilt auch bei mehreren Änderungsverträgen, die Änderungen von jeweils unter einem Jahr enthalten; es erfolgt hier keine Addition der Zeiträume, sondern es ist jeweils die Änderung gesondert auf die Laufzeit derselben zu prüfen ist.

BGH, Beschluss vom 15.09.2021 - XII ZR 60/20 -

Die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf zur Wirksamkeit der Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB.

Eine Stellvertretung bei der Kündigungserklärung ist möglich. Die Stellvertretung muss offengelegt werden. Der Umstand alleine, dass der Unterzeichner der Kündigungserklärung auch ansonsten den Vermieter in dessen Mietangelegenheiten (auch nach Kenntnis des Mieters) vertritt, reicht grundsätzlich nicht aus. Versieht der Unterzeichner der Kündigungserklärung  seine Unterschrift mit dem Zusatz „i.A.“ (was gemeinhin „im Auftrag“ bedeutet), so liegt keine offengelegte Stellvertretung vor, sondern ist der Unterzeichner nur Bote und übernimmt nicht die für den Vertreter erforderliche Verantwortung für den Inhalt des Kündigungsschreibens.

LG Wuppertal, Beschluss vom 04.08.2021 - 9 T 128/21 -

Ein Vertrag, bei dem sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter gegen ein monatliches Entgelt eine Teilfläche zur Aufstellung eines Geldautomaten zur Verfügung zu stellen, ist ein Mietvertrag.

Der Vertrag bedarf der Schriftform, wenn er für die Dauer von mehr als einem Jahr eingegangen wird, §§ 550, 578 Abs. 2 BGB.

Die Schriftform des § 550 BGB ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus der von beiden Parteien (am Ende des Textes) unterzeichneten Urkunde ergibt. Zu diesen notwendigen Angaben gehören Benennung der Vertragsparteien, der konkrete Mietgegenstand, der Mietzins und die Vertragsdauer.

Wird die Schriftform nicht gewahrt, da z.B. wesentliche Angaben im Vertrag nach der Unterschrift stehen und ein Verweis auf diese in dem Text vor der Unterschrift fehlt, kann dies im Einzelfall durch eine (auch spätere) Anlage zu dem Vertrag oder einem Nachtrag geheilt werden. Ausreichend ist grundsätzlich, wenn die Anlage/der Nachtrag die Mietvertragsparteien benennt und Bezug nimmt auf den Vertrag sowie auf evtl. in dem Mietvertrag nicht von den Unterschriften gedeckte weitere nachfolgende Bestimmungen (hier durch Verweis auf einen Paragraphen in den im Mietvertrag nicht von den Unterschriften gedeckten rückseitigen „Allgemeinen Vertragsbedingungen“).  

BGH, Urteil vom 10.02.2021  - XII ZR 26/20 -

Ein über einen längeren Zeitraum als einem Jahr abgeschlossener Mietvertrag über einen Stellplatz bedarf nach §§ 550 S. 1, 578 BGB der Schriftform.

Vermietet der Eigentümer Wohnung und Stellplatz im Rahmen eines einheitlichen Mietvertrages an den Mieter und trennt er danach das Mietobjekt und veräußert es, tritt der Erwerber des Stellplatzes in diesen Mietvertrag (mit dem Eigentümer des Wohnraums zusammen) in den Mietvertrag ein. Dies gilt auch, wenn der Mieter von vornherein Stellplatz und Wohnung in zwei getrennten Verträgen von einem Vermieter anmietet und sodann Wohnung und/oder Stellplatz vom Vermieter getrennt veräußert werden.

Ein neu abgeschlossener Mietvertrag (auch wenn er konkludent geschlossen wird) erfüllt auch dann nicht die gesetzlich vorgesehene Schriftform, wenn er inhaltsgleich mit dem ursprünglich in schriftlicher Form niedergelegten Mietvertrag übereinstimmt, es aber an einer durch die Vertragsparteien unterzeichneten Vertragsurkunde ermangelt.

BGH, Urteil vom 15.01.2020 - XII ZR 46/19 -

In einem Verfahren vor dem Bundesarbeitsgericht (Aktenzeichen: 6 AZR 519/07), das im Januar 2008 seinen Abschluss fand, stritten die Parteien über die Wirksamkeit einer Kündigung. Strittig war in diesem Fall insbesondere, ob die Kündigung der erforderlichen Schriftform entsprach.

Das Gericht wies zwar die Kündigungsschutzklage des Arbeitnehmers zwar ab. Im Rahmen der Urteilsbegründung machte es aber deutlich, dass eine Kündigung nur dann dem Schriftformerfordernis des § 623 BGB genügt, wenn sie vom Kündigenden eigenhändig unterzeichnet ist. Die bloße Paraphierung mit einem Namenskürzel ist dafür nicht ausreichend, denn es muss nach dem äußeren Erscheinungsbild erkennbar sein, dass der Unterzeichner seinen vollen Namen und nicht nur eine Abkürzung hat niederschreiben wollen. Insoweit sei allerdings ein großzügiger Maßstab anzulegen, weshalb es auf die Lesbarkeit des Namenszuges nicht ankommt.