BRCR11: BTG Pactual Corporate Office FII Vale a Pena?
Maior fundo imobiliário de seu segmento, o BRCR11 movimentou R$127,2 milhões em janeiro.
O fundo BRCR11 gera rendimentos mensais a seus cotistas através da exploração de lajes corporativas.
Seus ativos são escritórios de alto padrão. A gestão foca em adquirir empreendimentos prontos ou em fase final de construção.
Em janeiro de 2020, a carteira do fundo apresentava 12 propriedades, somando mais de 184 mil m2 de área disponível para locação. Seu patrimônio na data superava os R$ 2,5 bilhões.
Se você busca formas mais eficazes de ampliar seu capital, certamente deve investir nos melhores fundos imobiliários. Assim, conhecer o BRCR11 é fundamental.
Leia até o final e entenda:
O que é BRCR11;Rendimentos do BRCR11;Resumo da carteira do BRCR11; Negociação e liquidez do BRCR11;Subscrição do BRCR11; Se vale a pena investir no BRCR11.
Continue a leitura e descubra se o fundo imobiliário BRCR11 vale a pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos!
O código BRCR11 identifica o fundo imobiliário BTG Pactual Corporate Office, administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários, de São Paulo, SP.
Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe em imóveis físicos e gera lucros com sua exploração.
Seu foco de investimento é similar ao do fundo HGRE11: lajes corporativas, ou escritórios comerciais.
O BRCR11 investe em escritórios comerciais de alto padrão nas principais cidades do Brasil, com preferência por empreendimentos finalizados ou em estágio final de construção.
O BRCR11 gera lucros através da venda e locação dos imóveis. Os cotistas do fundo recebem dividendos mensais isentos de impostos e lucram com a valorização de cotas.
A primeira oferta pública do BRCR11 foi em dezembro de 2010, para captação de R$ 500 mil. As cotas foram comercializadas a R$ 100 cada uma.
Em janeiro de 2020, o patrimônio líquido do fundo alcançava R$ 2,5 bilhões.
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Em janeiro de 2020, os cotistas receberam R$ 0,56 por cota, o que significa retorno real de 0,49%.
Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais somaram R$ 15,82, valor que corresponde a 16,8% em relação ao valor de cota atual.
Desde a oferta pública, o retorno acumulado é de 88,43%, somando R$ 100,15 em dividendos por cota.
A rentabilidade total para o cotista, que considera os rendimentos distribuídos e a oscilação do valor da cota foi negativa em janeiro. A variação registrada foi de -1,9%, contra os -1,6% do Ibovespa.
Gráfico BRCR11 Retorno ao cotista. Fonte: Relatório Gerencial.
Resumo da Carteira do BRCR11
A carteira do BRCR11 é composta por escritórios empresariais localizados em São Paulo e Rio de Janeiro, nas capitais.
Seus locatários são empresas nacionais e multinacionais, como Petrobras (PETR4), a farmacêutica Sanofi, o Banco Itaú (ITUB4) e a ANBIMA (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais).
Em total, são 184.500 m2 em área bruta locável (ABL), distribuídos entre 12 propriedades. O ativo mais representativo é o CENESP (Centro Empresarial de São Paulo), com ABL de 64.480 m2.
Quantidade e Localização dos Ativos
O fundo BRCR11 possui 12 imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro.
BFC
Endereço: Avenida Paulista, 1374
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 9.984 m2
BURITY
Endereço: Av. Engenheiro Luís Carlos Berrini, 105
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 10.550 m2
CENESP
Endereço: Av. Maria coelho de Aguiar, 215
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 64.480 m2
CEO OFFICE
Endereço: Av. José Silva de Azevedo Neto, 805
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 4.782 m2
CIDADE JARDIM
Endereço: Av. Magalhães de Castro,4800
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 7.458 m2
ELDORADO
Endereço: Av. das Nações Unidas,8501
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 22.246 m2
MONTREAL
Endereço: Av. Presidente Vargas, 509
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 6.439 m2
MV9
Endereço: Rua Mayrink Veiga, 9
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 15.174 m2
SENADO
Endereço: Rua Henrique Valadares, 28
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 19,035 m2
SUCUPIRA
Endereço: Rua Cap. Mor Jerônimo Leitão, 108
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 7.534 m2
TRANSATLÂNTICO
Endereço: Avenida Verbo Divino, 1488
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 4.208 m2
VOLKSWAGEN
Endereço: Rua Volkswagen 291
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 12,560 m2:
Negociação e Liquidez BRCR11
No mês de janeiro de 2020 o BRCR11 movimentou um volume total de R$ 127,2 milhões, correspondendo a uma média diária de R$ 5,8 milhões.
Gráfico BRCR11 Evolução da Cota e Volume de Negociação. Fonte: Relatório Gerencial.
Os principais riscos relacionados ao BRCR11 são: vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e do setor.
Vacância
O risco de vacância é característico do mercado imobiliário. Ele trata da possibilidade que um ou mais imóveis permaneçam desocupados e não gerem a renda esperada em aluguéis.
Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do imóvel seguem sendo cobrados e o fundo deve arcar com eles.
No BRCR11, a taxa de vacância apurada em janeiro de 2020 foi de 14,1% sobre o total da área bruta locável. Já a vacância financeira (diferença entre a renda prevista e a efetiva) registrada foi de 8%.
A vacância mais significativa é registrada no CENESP, em São Paulo, que em janeiro de 2020 apresentava 83,9 % da ABL vaga.
Gráfico BRCR11 Composição por ativo. Fonte: Relatório Gerencial.
Cabe comentar que o segmento vem se recuperando bem após a forte desaceleração da economia brasileira até 2018, que trouxe com ela uma retração no setor.
Em São Paulo, onde a maior parte da vacância do BRCR11 se localiza, o mercado demonstra recuperação robusta e vem caminhando para uma ocupação saudável.
No Rio de Janeiro, a competitividade dos últimos anos levou a uma queda dos preços de locação e, embora se trate de uma situação mais desafiadora, dá sinais de estabilização.
Prazo do Contrato
O prazo do contrato de aluguel significa um risco, uma vez que cabe a possibilidade de desocupação do imóvel em seu término.
No BRCR11 a maioria dos contratos (72,7%) vence de 2024 em diante.
Gráfico BRCR11 Cronograma dos Vencimentos. Fonte: Relatório Gerencial.
Risco do Inquilino
Além do risco de vacância, o setor de imóveis é atingido ainda pelo risco da inadimplência do inquilino, que afetará o retorno do cotista.
Quando o locatário não honra suas obrigações, o fundo deve custear as medidas legais e lidar com a burocracia gerada pela situação.
O BRCR11 busca minimizar esses riscos locando seus ativos para inquilinos com boa qualidade creditícia. registrou 2,4% de inadimplência no 3º trimestre de 2019.
Riscos próprios do setor
O fundo centra seus recursos em lajes corporativas. Com isso, surgem os riscos próprios do setor:
Flutuação negativa no valor dos aluguéis;Desaquecimento econômico e aumento da vacância;Condições econômicas desfavoráveis adversas na região onde se encontram os ativos.
Em todos os casos, os rendimentos dos cotistas são afetados.
Agora que já conhece as características do BRCR11, veja seus dados:
Razão Social: BTG Pactual Corporate Office Fund FDO INV IMOB FIICNPJ: 08.924.783/0001-01Gestor: BTG Pactual Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.APúblico Alvo: Investidores em GeralSegmento: Lajes corporativasPatrimônio Total (01/2020): R$ 2,5 bilhõesTaxa de Administração: 0,25% sobre o valor de mercadoTaxa de gestão: 1,5% sobre o valor de mercado do fundo a.a. (ao ano)Início do Fundo: junho de 2008Quantidade de Emissões: 6Número de Cotistas (01/2020): 85.630Número de Cotas do BRCR11: 22.918.202Regulamento do BRCR11;Relatório do BRCR11;Site Oficial (RI) do BRCR11.
A subscrição é o direito que o investidor que possui cotas de um fundo imobiliário tem de manter o seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão de cotas.
Na prática, o fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo e o cotista tem preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas do fundo que já possui.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
Em 11 de novembro de 2019 foi anunciada a 6ª emissão de cotas do BRCR11, onde houve oferta de subscrição com esforços restritos.
Essa emissão foi direcionada apenas para os então cotistas e investidores profissionais.
Nela se ofereceu a subscrição considerando um fator de proporção equivalente a 0,174494709.
Esse fator foi aplicado sobre o número de cotas que o investidor possuía na data de divulgação do anúncio de início.
Isso significa que para cada 100 cotas detidas, o investidor teve o direito de comprar 17 novas cotas ao preço de R$ R$ 92,00 (preço de emissão).
Considerando que a cotação de fechamento no dia de janeiro de 2020 a cota estava em R$ 115,02, o investidor que vendesse seu direito lucraria 25,02% com a diferença de cotação.
Essa emissão foi finalizada em 22 de novembro de 2019.
Veja as dúvidas mais comuns sobre o BRCR11.
Como comprar BRCR11?
A compra de cotas do BRCR11 é feita através das corretoras de valores. Por isso, a primeira ação é abrir a sua.
Transfira o montante que deseja investir para sua conta na corretora, abra o Home Broker e busque o fundo imobiliário por seu código (BRCR11).
Então, basta selecionar a quantidade de cotas e o valor que deseja pagar e enviar a ordem de compra.
Onde achar o informe de rendimentos do BRCR11?
O informa de rendimentos do BRCR11 é disponibilizado no site oficial do fundo. Acesse a aba ‘resultados’ e então ‘informativos mensais’.
Onde achar o relatório gerencial do BRCR11?
O relatório gerencial do BRCR está disponível para consulta através do site oficial deste fundo imobiliário. Acesse a aba ‘resultados’.
Sim, o BRCR11 vale a pena ter em sua carteira de fundos imobiliários.
O BRCR11 é o maior fundo imobiliário de seu segmento.
O fundo gera rendimentos mensais a seus cotistas através da exploração de lajes corporativas (escritórios de alto padrão).
A gestão foca em adquirir empreendimentos prontos ou em fase final de construção.
Ele possui um imóvel relevante no portfólio (CENESP) que está com alta vacância.
Como o mercado imobiliário está em fase de aquecendo, há boas chances deste imóvel vir a ser ocupado e o retorno do fundo melhorar.
A médio e longo prazo o BRCR11 parece bastante promissor.
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BRCR11 Prospecto Subscrição
A oferta pública com esforços restritos de distribuição de cotas foi restrita à cotistas e investidores profissionais, por isso o fundo foi dispensado de publicar o prospecto da subscrição da 6ª emissão, conforme a instrução CVM 476.
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